Aprende sobre Préstamos con Garantía Hipotecaria

¿Puedo vender una vivienda hipotecada?


¿Puedo vender una vivienda hipotecada? Si se quiere vender una vivienda hipotecada, van a surgir algunos inconvenientes en el momento del negocio. ¿Por qué hay limitantes?, porque la mayoría de personas lo que buscan es dar como garantía el bien inmueble que quieren comprar. Y los bancos exigen que los bienes dados en garantía no tengan algún gravamen o impedimento sobre la propiedad.

Es muy importante dar a entender que la acción de ejecutar el cobro por medio del acreedor sobre la hipoteca se puede realizar. Ya que, la hipoteca es un derecho real poseído sobre el inmueble. Y en todas las formas, es legal, y no importa quién sea el propietario en el momento de ejecutar el derecho.

Lo anterior es citado según el artículo 2452 del código civil colombiano. “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido”.

¿Cómo se puede vender una vivienda hipotecada?

La hipoteca es inédita, por lo tanto, no tiene cambios hasta el momento de su cancelación. Aun teniendo una o varias enajenaciones, y esto se hace por medio de una subrogación de hipoteca. La manera de cambiar o sustituir el nombre del propietario (deudor). Y procede en que el bien inmueble como la deuda queda en cabeza del nuevo comprador.

De otro modo, si la venta se hace sin subrogar la hipoteca, la deuda sigue en cabeza el deudor (vendedor). La vivienda continúa afectada por la hipoteca y el acreedor podrá ejecutar la acción de hipoteca, así el bien este en propiedad diferente. Es mejor que el comprador se haga cargo de la deuda, o de lo contrario se pagaría el valor con el descuento de la hipoteca. Teniendo en cuenta que la deuda no sea cancelada por el vendedor.

Ejecución del acreedor en una vivienda hipotecada

Si el artículo 2452 del código civil enuncia, que el acreedor como titular del derecho real, puede ejecutar la hipoteca en cabeza de quien tiene el bien. Por lo tanto, puede proceder al embargo y remate del bien inmueble que posee la hipoteca.

Esto lo ratifica la Corte Constitucional con la sentencia C-192 del año 1996…

“El acreedor hipotecario tiene dos acciones, cuando el crédito garantizado con la hipoteca se hace exigible, para cobrarlo judicialmente: una acción personal, originada en el derecho de crédito, contra el deudor de éste; otra, real, nacida de la hipoteca, contra el dueño del bien hipotecado”.

 En conclusión, el comprador o actual propietario tiene tres opciones para proceder:

_Realizar la subrogación hipotecaria

_No realizar la subrogación hipotecaria y tomar la deuda

_No realizar ninguna de las anteriores

Siendo esta ultima la peor decisión, ya que, el acreedor de la hipoteca procederá sobre el bien inmueble sin contemplaciones. Y el actual comprador está sujeto a las consecuencias que esto acarrea.


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