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¿Cómo se compone la cuota de un crédito hipotecario?

por | 14 Jun 2018 | Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria, Aprende sobre Nuevos Créditos Hipotecarios



Cada mes pagas una cuota de tu crédito hipotecario. ¿Sabes qué estás pagando? Aquí te cuento cómo se compone la cuota un crédito hipotecario.

Muchas veces pagamos nuestras cuentas y realmente no nos detenemos a pensar qué estamos pagando. Por ejemplo, el alquiler. ¿Sabes cuánto corresponde a administración y cuánto a renta? O, cuando pagas la administración de tu Apartamento, ¿sabes qué porcentaje corresponde a vigilancia? Una cosa similar sucede con los créditos hipotecarios. Los pagamos sin saber muy bien qué nos están cobrando.

Muchos clientes no analizan los recibos de pago ni cómo se compone la cuota de un crédito hipotecario. ¿Tienes a la mano tu recibo de pagos? Bien. Empecemos.

El recibo cuenta una historia completa. Sabemos cuánto es el monto del crédito, cuánto pagarás por el crédito, cuánto te demorarás en pagar y qué otros costos financieros estás pagando en la cuota mensual.

¿Cómo se establece el valor de tu cuota mensual?

Veamos el siguiente ejemplo:

La cuota del crédito hipotecario depende de tres grandes factores:

 

  • El valor solicitado como préstamo;

 

 

 

Hay otro factor que incide en el costo final, pero su valor es menor:

 

1. El primer componente de tu cuota es la tasa.

En Colombia, La tasa de interés promedio de los bancos al final de marzo en la cartera de consumo era de 19,78% efectivo anual y la de tarjeta de crédito al mismo corte era de 31,24%. Para los créditos de vivienda VIS, la tasa promedio es de 12,97%.

La tasa para este tipo de crédito se presenta de forma separada según si se solicita para adquirir una vivienda o para construirla y si el crédito está destinado a una vivienda de interés social (VIS) o a una que no sea VIS.

Por su parte, los créditos en pesos corresponden a aquellos que se establecen con tasa fija y que tienen una cuota fija durante el tiempo del crédito, mientras que los créditos en unidades de valor real (UVR) presentan cuotas variables, siguiendo la UVR certificada por el Banco de la República.

2. Los seguros todo riesgo y el seguro de Vida deudores

En tu recibo de pagos podrás observar el estado de los seguros. En este ejemplo, el cliente negoció un seguro de vida deudores mancomunado con una compañía de seguros. El banco cobró el estudio del endoso de la póliza en el primer mes.

Acerca del Seguro de bienes en Colombia, los valores asegurados por contenidos deben estar entre 10 y 150 millones. Para un seguro a todo riesgo la tarifa promedio es de 3,2 por 1.000. Es decir, que para un inmueble de 100 millones, la póliza costaría unos 320.000 pesos más IVA por un año de amparo.

3. Otros valores

En cada columna, tu banco detalla la evolución que tendrá el crédito mes a mes. Por ejemplo, muestra el valor de la cuota, la amortización, los intereses y el saldo.

 

  • Verás que la cuota mensual es igual a los intereses más el valor de la amortización.

 

  • Los intereses es el valor que le pagarás al banco mes a mes por el crédito.

 

  • La amortización es el valor que se abona a capital, al monto del préstamo.

 

Inicialmente, casi la totalidad del valor de la cuota se destina al pago de intereses y solo una pequeña parte a abonar a la deuda. Más o menos hacia la mitad del periodo total del préstamo, verás que ocurre lo contrario: tu dinero se destina en su gran mayoría a abonar a capital.

  • El saldo es el valor total de lo que debes a la fecha. Por ejemplo, si en el mes 100 de tu crédito quieres pagar la totalidad de la deuda, observa la cifra “saldo”, ese es el valor que tendrás que pagar.

Las entidades financieras no pueden cobrar “comisiones” en los negocios que realizan con créditos hipotecarios. Pueden cobrarte los seguros, los endosos de los seguros, el estudio de garantías y el envío por correo de la correspondencia.

¿Las últimas columnas? Será mejor que permanezcan en ceros. Se trata de los cobros por incumplimiento en el pago de las cuotas mensuales.

 

 



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