Guía para la Compra de Cartera Hipotecaria

¿Qué es la compra de cartera hipotecaria?

La compra de cartera hipotecaria es una cesión de crédito de vivienda, entre una entidad financiera y otra, en la que no hay una nueva escritura. El deudor sigue siendo la misma persona, lo que cambia es la entidad financiera. Normalmente, se hace para mejorar las condiciones del crédito, es decir, modificar la tasa, el plazo, las cuotas y/o el total a pagar.

La compra de crédito hipotecario no incluye las operaciones de leasing habitacional, pues este tipo de préstamos funciona de una manera distinta.

¿Cómo funciona la compra de cartera hipotecaria?

Lo que sucede en una operación de este tipo es que un banco compra las obligaciones del deudor, y el deudor obtiene un nuevo crédito con nuevas condiciones, tasas y beneficios.

Se logra la compra de cartera hipotecaria sin tener gastos de escrituración o hipoteca debido a que la garantía es cedida a favor del banco que compre la cartera y el pagaré es endosado.

Por ley, los créditos hipotecarios se pueden prepagar antes de la fecha final del plazo, sin ninguna penalización y además, se pueden trasladar a otra entidad (compra de cartera). Está prohibido que una entidad financiera impida la cesión del crédito de vivienda cuando así lo desea el deudor.

¿Cuáles son los gastos involucrados?

La venta de cartera hipotecaria no requiere nueva escritura, ni nuevo registro. Por lo que no se pagarán gastos por esos conceptos. Sin embargo, el banco que compre la deuda requerirá un estudio de títulos y un avalúo de la vivienda sobre la que se tiene la hipoteca. En algunas ocasiones las entidades financieras asumen estos casos, en otros no.

Ventajas de la compra de cartera hipotecaria

En una operación de compra de cartera hipotecaria se pueden modificar las condiciones del crédito para beneficio del deudor. Estos son los principales beneficios a los que se puede acceder:

• Modificar, reducir o ampliar, el plazo del crédito de vivienda.
• Reducir la tasa de interés y pagar menos intereses.
• Tener cuotas mensuales más bajas.
• Se pueden sumar los ingresos del cónyuge o pareja para efectos de asignar el monto del crédito.

¿Qué evaluará el banco que compra tu cartera hipotecaria?

Tal como la primera vez que se solicitó el préstamo, el banco evaluará el monto y origen de los ingresos, la edad y estado de salud, la situación laboral y la estabilidad laboral del deudor. Por su puesto, se deberá presentar toda la historia legal de la propiedad para su estudio:

Revisemos brevemente lo que el banco tendrá en cuenta:

1. Historia crediticia

En este momento es importante revisar con un buen bróker cómo están estos temas:

• ¿Los solicitantes han tenido algún problema financiero?
• ¿Han sido reportados? ¿Cuándo?
• ¿Cómo ha sido el manejo de la deuda?
• ¿Pagan cumplidamente, los han requerido para cancelar las cuotas?
• ¿Cómo está la capacidad de endeudamiento?
• ¿Se han fijado en los cupos de sus tarjetas de crédito? ¿Son muy altos?
• ¿Han adquirido otras deudas?

Se evaluará el comportamiento del cliente con su deuda hipotecaria vigente, cuentas bancarias y otros créditos. Es muy probable que el traslado de un crédito hipotecario sea exitoso si la historia crediticia está limpia y si la capacidad de endeudamiento es inferior al indicador de la banca.

2. Situación laboral

Aprobará a empleados o a independientes. Preferirá a los estables. Una permanencia mínima de 12 meses en la misma empresa o cargo es ideal para presentar papeles.

3. Periodo de la deuda

Resultará más atractiva la compra de cartera hipotecaria si el período restante es largo. Diez años es mejor que cinco. Veinte, mejor que quince.

4. Edad

Cada institución tiene sus propias reglas para establecer los rangos de edades. La evaluación verifica qué edad tendrás al terminar de pagar el crédito.

5. Constancias de crédito y pagos

Tener una carpeta organizada con todos los papeles entregados por el banco desde el primer día es lo ideal. Los estados de cuenta son indispensables en este momento, tanto para demostrar los pagos, como para analizar el negocio.

6. Historia legal

La historia legal de la propiedad es vital. Si eres el primer propietario, es más fácil. Si el apartamento o la casa ha tenido varios dueños, el banco podrá pedir toda la historia. Lo importante, en todo caso, es que sobre el bien no haya embargos u otras hipotecas.