Los costos de un traspaso de deuda hipotecaria
Es necesario evaluar los costos de cada traspaso de deuda hipotecaria. Casi siempre, se justifica realizar la renegociación. Es probable que este sea también tu caso.
Ayer, recibí una consulta muy curiosa. Un cliente preguntó si el traspaso de un crédito hipotecario de un banco a otro tendría algún costo. Le contesté que sí, la venta de cartera generaría unos cargos y, brevemente, le expliqué. Me agradeció, indicando que, en ese caso, no estaría interesado y cerró el chat. Lástima, pensé, si hubiéramos hecho las cuentas completas, tal vez hubiera sido posible rebajar su mensualidad.
Por la noche, aún molesto por no haber hecho una asesoría completa, imaginé que, tal vez, el señor ya estaba próximo a terminar el pago de la deuda y, por eso, aparentemente, no era atractivo sumarle nuevos gastos. Porque, en cualquier otra circunstancia, mi consejo hubiera sido evaluar la situación.
¿Cómo funciona un traspaso de deuda hipotecaria?
Traspasar un crédito hipotecario de un banco a otro, es pedirle a institución financiera que compre la deuda que un cliente tiene con un banco, la pague y otorgue un nuevo crédito con hipoteca sobre el mismo inmueble. Esto genera gastos, que, claro, deberá cancelar el cliente. A cambio, recibirá un beneficio: mejorar las condiciones del crédito, vale decir, una mejor tasa, mejor plazo o una más cómoda mensualidad.
Como es usual en estos casos, es necesario revisar muy bien todos los factores. El primero, la necesidad del cliente y, el segundo, la oferta del banco.
Normalmente, un cliente piensa en un traspaso de deuda hipotecaria cuando se presenta un cambio importante en su vida: un nuevo empleo, unos ingresos diferentes o unas necesidades nuevas. El interés es seguir con el crédito y con la propiedad, pero bajo unas nuevas condiciones. Un buen asesor diseñará una estrategia para conseguir el objetivo. Y no solo eso: ¡revisará las cuentas para verificar que rebajen! Veamos.
1. Estudio del crédito y estudio de títulos:
Supongamos que tomaste un crédito con el banco “A”. Y, ahora, podrías trasladarlo al banco “B”. La operación exige comenzar de cero en el banco “B”. Es decir, deberás presentar toda la documentación para el estudio del crédito y los títulos de la propiedad para el estudio jurídico. Te pedirán la constancia del pago de las mensualidades, el cronograma del negocio con el banco, las escrituras y los soportes de ingresos de las personas que tomarán el nuevo crédito. Puedes encontrar aquí los requisitos para un traslado de crédito hipotecario.
2. Las mensualidades:
El corazón del negocio es la mensualidad. ¿Cuál será el valor total total de los gastos del crédito hipotecario? Es necesario comparar las alternativas del banco “A” y del banco “B” con iguales parámetros: qué tasa y cuál plazo, valor de la cuota mensual, incluidas las comisiones y/o gastos administrativos, y valor del seguro todo riesgo y del seguro de libertad de gravamen (o de vida). El resultado de este ejercicio debe ser una clara ventaja del traspaso de deuda hipotecaria al banco “B” y el cumplimiento del objetivo del cliente.
3. Gastos legales:
Se trata de un trámite de obligatorio cumplimiento. El traspaso de una deuda hipotecaria implica la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva. Me explico mejor: ante una notaría y ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y el Registro Público de la Propiedad y el Registro Público de la Propiedad, se deberá notificar el fin de la hipoteca con el banco “A”, pues la deuda ya le fue cancelada por el banco “B”; y, acto seguido, el banco “B” solicitará la nueva hipoteca del bien a su favor. Se deberá cancelar el valor de los trámites de escrituras ante notaría, en cada distrito es diferente, y el de registro de ambas novedades ante la SHCP.
4. Pagos Tributarios (Impuestos):
Recuerda que la persona que se quedará con la vivienda tiene que pasar los criterios que establece el banco para el otorgamiento de créditos, como cualquier otro solicitante.
La operación tiene muchas implicaciones legales y en ocasiones se cometen muchos fraudes. El trámite se tiene que hacer ante notario público y con la presencia de la institución financiera que tiene la hipoteca. Tanto la propiedad como el crédito deben quedar a nombre del comprador.
Al conocer estos cuatro rubros, podrás decidir con certeza si conviene o no el traslado de deuda hipotecaria.
En México, se paga el mismo impuesto que paga una persona que compra una casa o departamento en esa zona: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). 2% en promedio.
