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Al momento de una compra de crédito hipotecario, ¿se puede pasar de un titular a dos titulares?

por | 04 Dec 2018 | Créditos Hipotecarios



Conseguir una compra de crédito hipotecario y aprovechar para incluir a tu pareja, un amigo, tus padres o un socio, es una gran idea. Compartirán la responsabilidad de la cuota, los beneficios en impuestos y, claro, el buen negocio.

 

Cambio de tu situación

Durante 15, 20 o 25 años, plazos normales de un crédito hipotecario, pueden pasar muchas cosas. Puedes enamorarte, cambiar de trabajo, conseguir socios para un negocio o convertirte en un emprendedor. Por su puesto, también puedes cambiar el crédito hipotecario.

Supongamos que compraste un depa por inversión. Lo estás pagando tranquilamente. Después, con una bonificación especial, compraste una casa. La cuota la pagas con los ingresos del alquiler y se ha valorizado bien en los dos últimos años. Tienes muy pocos ahorros. Y han estado pasando cosas interesantes en tu vida. Llegó alguien especial y están pensando en irse a vivir juntos; y, unos amigos –muy buenos negociantes- te están ofreciendo entrar a un emprendimiento. Necesitas dinero y lo tienes invertido en los inmuebles.

¿Qué harías?

¿Vender? Crees que no es el momento. La casa se valorizará más. El depa es perfecto para vivir con tu pareja.

Qué tal, ¿venderle a uno o dos de tus nuevos socios una participación en la casa? Y, ¿tu pareja estaría interesada en seguir pagando el 50% de la deuda del depa?

Necesitas hacer cambios en tus créditos hipotecarios para liberar recursos.

 

Paso uno: revisa la tasa de interés

Antes de preguntarles, revisa la tasa de tu crédito. Podría ser que encontraras en el mercado una tasa más baja y, por lo tanto, la cuota mensual bajaría. En ese caso, podrías solicitar un traslado de tu crédito a otro banco.

Esta operación financiera se denomina “compra de deuda hipotecaria”. Consiste en vender la deuda que tienes con un banco a otra entidad financiera que, por un montón de variables posibles, está ofreciendo una mejor tasa. Te pongo estos ejemplos:

  • El mercado está ofreciendo tasas más bajas que cuando tomaste el crédito hace años.
  • La entidad está compitiendo fuerte y quiere captar más clientes con créditos hipotecarios.
  • Tu perfil de cliente ha mejorado en el transcurso de este tiempo.

 

Tres son mejor que uno

Como en otros negocios, tener socios en una propiedad que se está pagando con crédito hipotecario es una buena oportunidad. Las entidades financieras tienen varios productos para que grupos familiares, parejas –no necesariamente con sociedad conyugal vigente- o grupos de personas compren bienes inmuebles con créditos hipotecarios. Lo normal es hasta tres personas por crédito. El banco evalúa que el grupo podrá pagar el crédito y poder continuar pagando los estudios, los servicios públicos, el mercado, transporte, vestuario, etc.

Al invitar a tus socios a ser parte del negocio de la casa, tendrás estas ventajas:

  • La evaluación de los ingresos será mejor: los ingresos tuyos y los de tus socios serán mayores, por lo tanto, significarán una mejor garantía de pago para el banco.
  • La responsabilidad del crédito será compartida: la cuota la pagarán entre todos y tendrán un solo cronograma de pagos.
  • Los gastos son de todos: impuestos, gastos legales, seguros y mantenimiento van por partes iguales.

 

El traslado implicará algunas novedades:

  • La entidad financiera te pedirá un seguro de vida mancomunado, es decir, ya no será individual; todos estarán cubiertos en su respectivo porcentaje como propietarios.
  • También, tendrán que pagar un seguro todo riesgo para proteger el inmueble.
  • Cada socio tendrá que firmar la escritura con la nueva hipoteca a favor del nuevo banco.

 

La pareja

Este caso es diferente. Bien sea que te cases o no, ya lo sabes, el depa podría entrar a hacer parte de los bienes comunes de la pareja. Por eso, no tiene “venderle” una parte a tu pareja. Si te casas, el bien podría entrar automáticamente en la sociedad conyugal; si conviven por más de dos años, la unión se considerará de hecho y tendrá los beneficios de una sociedad de gananciales.

Pero sí tiene sentido trasladar el crédito a otro banco para conseguir una mejor tasa y aprovechar para hacer la solicitud entre los dos.

Los efectos son iguales al ejemplo anterior: Dos personas, en la mayoría de los casos, suman más ingresos que una. Los gastos dependerán de los dos, al fin y al cabo, están haciendo vida juntos. Pero hay una diferencia: la escritura estará a nombre de los dos. Es decir, para poder negociarla en un futuro, requerirá la firma de los dos.

Si estás pensando en solicitar una compra de tu crédito hipotecario a otro banco , este es el momento de tomar decisiones.

 

compra de deuda hipotecaria
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