Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

Compra de deuda hipotecaria de un bien futuro o en construcción

Ya conseguiste un crédito sobre un bien futuro. ¿Por qué otro banco no aceptaría una compra de deuda hipotecaria sobre el inmueble en construcción? Veamos si es posible.

Estás interesado en negociar una mejor tasa de tu hipoteca y no encuentras un banco que quiera aceptar la compra de deuda hipotecaria de tu depa en construcción. Ya veo. Podría parecer una descortesía de la entidad financiera. Una minucia legal sin mucho fundamento. Pero no, este es un asunto serio. Te explico.

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Durante el proceso de solicitud de un traslado hipotecario, las entidades financieras solicitan los documentos legales de los inmuebles para su estudio y ver si son sujetos de garantía. Si el bien inmueble no tiene una partida registral, no está registrado ante la Sunarp ¿Por qué pasa esto?

  • No se ha realizado la gestión ante la Sunarp
    Supongamos que el dueño del predio o del inmueble no cree necesario legalizar la propiedad (lo cual es un error como más adelante veremos), o porque hay algún impedimento para hacerlo (el dueño no está, no hay planos o no se dispone de recursos para hacer la legalización). Digamos
    que, en este caso, el bien existe físicamente, pero no legalmente.
  • Está en construcción.
    Supongamos que lo construye una empresa reconocida, que hizo toda la gestión ante la municipalidad para pedir el permiso de edificación. En este caso, la SUNARP sí tiene conocimiento de un bien pero ese inmueble tiene un estatus temporal: es un bien futuro. Es decir, se espera que sea, en un futuro, un inmueble. Como ves, el inmueble no existe físicamente y está en tránsito de existir legalmente.

¿Qué es un bien futuro?

La legislación peruana (Código Civil, artículo 1534) permite que se hagan negocios con bienes futuros. Se pueden firmar contratos de compraventa en los que se indique las características que tendrá el bien, se fije el precio y la forma de pago y se determine, entre otras, la fecha de entrega. De hecho, es posible que tengas un negocio firmado con un banco en el que solicitaste un crédito hipotecario para el pago total de la propiedad que está en construcción.

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Entonces, vamos a suponer que has comprado un depa en un proyecto en construcción y has obtenido un crédito hipotecario. Ahora, quieres un traslado de hipoteca de un inmueble en construcción. Despacio.

¿En qué estado está tu negocio? Legalmente, en suspenso, en dependencia. Las partes, es decir, el banco, la constructora y tú como comprador, esperan que se cumpla el objetivo del negocio, que se termine la construcción para pagarlo y terminar la compraventa.

Quiero decirlo más claro aún: el inmueble no existe y se espera que exista para concluir el negocio.

Mientras tanto, las partes se benefician:

  • El constructor vende y descarga bienes de su inventario y recibe dinero por su trabajo;
  • El banco vende un producto crediticio; y
  • Tú aseguras un buen precio de compra de un bien en construcción.

¿Cuándo existe el bien inmueble?

Buena pregunta. En algún momento debe acabarse el suspenso.

La respuesta es fácil: cuando se termine la construcción, la empresa presente la declaratoria de fábrica y el municipio acepte transferir los bienes del constructor a los compradores. Sí, eso se llama independización. Cada depa, cada depósito y estacionamiento obtienen un número de registro. Su existencia física y legal es comprobada.

¿Por qué es tan importante esto?

Voy a ponerte un ejemplo siniestro. Supongamos que el Señor Aníbal compró en el mismo edificio que tú. Él iba con frecuencia a la obra y saludaba a los ingenieros y vendedoras. Un día, no volvió más. Al momento de la entrega, lo buscaron y él respondió que no podía recibir el inmueble, que él había vendido el depa.

-¿Y, el resto del dinero que nos debe? –le preguntaron.

-No es asunto mío, entiéndase con el nuevo comprador- contestó.

En términos comerciales el negocio se entiende fácilmente. Un bien pasa de mano en mano. Pero, en términos legales, ¿cuál es el problema de este negocio?

Don Aníbal tiene un contrato de compraventa sobre un bien futuro; en la SUNARP no figura –legalmente- como el dueño del depa; en cambio, sí hay registros de un constructor que tiene permiso para construir ese inmueble; sí hay un dueño, es el constructor y solo él puede negociarlo o autorizar la transferencia del derecho. La clave en este caso es la titularidad, el propietario:

  • Un bien en construcción no ha sido independizado
  • Si no hay independización ante SUNARP, la entidad bancaria no puede garantizar sus derechos;
  • No es posible distinguir la propiedad ni quién es el propietario;
  • Por lo tanto, no es posible inscribir un nuevo comprador, ni una reforma, ni una hipoteca, ni una cesión, ni nada.


En conclusión, creo que la ley es clara al proteger a los dueños de los inmuebles. Nadie podrá inscribir una hipoteca sobre un bien que no sea suyo; nadie podrá vender un bien
que no sea suyo; nadie podrá dejar como herencia un bien que no esté independizado en un municipio a su nombre.

¿Qué opciones te quedan?

No se ve muy claro que un banco acepte la compra o traslado de una deuda hipotecaria de un bien en construcción. Se me ocurre una opción: Terminar el negocio, legalizarlo, tener buen comportamiento con el crédito y, esperar unos meses para hacer la solicitud de traslado de tu crédito hipotecario a otra entidad.



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