La estrategia efectiva para trasladar un crédito hipotecario
No importa el tipo de hipoteca, despejamos tus dudas
¿Qué es un traslado de crédito hipotecario?
Entender bien el formato de esta operación financiera es la primera de las estrategias para consolidar con éxito un traslado de hipoteca.
Un traslado de crédito hipotecario consiste en pasar la deuda de un banco a otro. Normalmente, se hace para mejorar las condiciones del crédito, es decir, modificar la tasa, el plazo, las cuotas y/o el total a pagar.
Vamos a explicarlo todo.
Supongamos que el banco A otorgó un crédito por S/100. Al cabo de unos años, cuando ya se ha pagado la mitad del crédito, se plantea un negocio con el Banco B, que ofrece la compra de cartera o traslado.
El Banco B otorgará un nuevo crédito por un valor igual a lo que se debe a la fecha, es decir, S/50, con una tasa más baja. Con ese dinero, se cancelará la deuda y la hipoteca adquirida con el Banco A. Luego, se legaliza una nueva hipoteca sobre la propiedad, esta vez a favor del Banco B.
Este tipo de operaciones son conocidas por muchas entidades financieras y son una muy buena oportunidad de negocio para los clientes. No se trata de cambiar por cambiar, sino de aprovechar mejores condiciones.
Ejemplo:
Mauricio había adquirido un préstamo por S/300.000 para comprar su casa en Lima. Cada mes pagaba una cuota de S/3.272 y el día de la asesoría debía S/244.900. Verificamos las tasas del crédito, hicimos consultas en otras entidades y, a los pocos días, tenía el análisis listo: encontramos que podíamos bajar la tasa en casi tres puntos (sin modificar el plazo). ¡Tres puntos! En lenguaje financiero equivale a decir mucho dinero.
Lo llamamos para darle la buena noticia. Esperábamos un grito de emoción. Mauricio se molestó mucho con su banco. Se dio cuenta de que estaba perdiendo dinero.
Conversamos un rato largo y pudimos explicarle bien todo.
El precio del dinero
- Gastos operativos –fijos y variables-, tales como locales, envío correspondencia, planilla, etc.
- Margen de ganancia para la institución y para los accionistas;
- Condiciones del mercado.
- Niveles de riesgo de cada transacción.
TEA y TCEA
¿Por qué un banco ofrece mejores tasas que otros? Puede ser que su administración sea más eficiente, que su estrategia sea aumentar el número de clientes, o que tenga mucho dinero y poca demanda de créditos.
Un buen asesor conoce estas situaciones y cuando le consultamos busca el banco con mejores condiciones para tu objetivo.
La clave es entender las tasas. En El Perú, el crédito hipotecario tiene dos tasas: se denominan TEA y TCEA, Tasa Efectiva Anual y Tasa Costo Efectivo Anual.
La Tasa Efectiva Anual (TEA - a veces también llamada Tasa Compensatoria Efectiva Anual) es el precio del dinero durante un período igual a un año, es decir, lo vimos ya, el precio que pide el banco por prestar su dinero.
La Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) es siempre más alta que la Tasa Efectiva Anual pues incluye los gastos y costos variables necesarios para realizar el negocio. Se expresa como igual a TEA + comisiones. Esta cifra es el real costo del crédito.
Al negociar un crédito es indispensable conocer ambos valores.
La evaluación del negocio
Esta es la tercera estrategia: analizar las cifras. Todas las cifras.
Trasladar el crédito hipotecario tiene un costo y exige dedicar unas horas al trámite. Si en efecto se observa una disminución en las cuotas, una mejor tasa, un mejor cierre financiero, se justificará. Es necesario hacer una evaluación completa del negocio antes de tomar la decisión. Empecemos. ¿Cuáles son los gastos?
Básicamente son estos:
- Gastos legales;
- Impuesto de Transacciones Financieras (ITF)
En primer lugar, trasladar la hipoteca implica hacer la solicitud formal a un banco para proceder con la compra de la deuda hipotecaria. El banco, obviamente, pedirá toda la documentación de los solicitantes del préstamo y las escrituras de la propiedad para hacer el estudio del crédito y de títulos.
La entidad financiera informará sobre la aprobación del crédito.
Se deberá pagar la deuda adquirida con el primer banco. El dinero desembolsado servirá para pagar en su totalidad la deuda y poder liberar la hipoteca que este banco tiene sobre la propiedad. Este procedimiento se realiza ante la notaría y la SUNARP. Es importante el acompañamiento de la entidad financiera para agilizar el trámite y hacerlo bien.
Luego, se procederá a perfeccionar el negocio con una nueva escritura legalizada ante notaria y ante la Sunarp en la que conste la garantía hipotecaria a favor del banco.
Finalmente, el desembolso del crédito tendrá un cargo por Impuesto de transacciones financieras (0.005% sobre el valor total).
Si sumando estos gastos, aún sigues obteniendo un ahorro al trasladarte de banco, procede con el traslado, de lo contrario, desiste.
Al conocer el valor total de los gastos, el negocio se aclara. Es el momento de tomar decisiones con información clara y veraz.
Si el valor de los gastos es mayor al valor del ahorro, tal vez no sería una buena idea realizar el traslado. Todo el ahorro que se obtendría en las cuotas mensuales se destinaría a cubrir los gastos legales y la ITF. Se justificaría si se lograran otros beneficios, por ejemplo, cuotas más bajas o menor plazo de la deuda.
Ahora, si el ahorro logrado en el crédito (por efecto de la disminución en la tasa y por ende en las cuotas mensuales) es superior a la suma de los gastos, ¡buena noticia! Hay un buen negocio a la vista.
¿Estás listo para solicitar el traslado de tu crédito hipotecario?
Tal como la primera vez que se solicitó el préstamo, el banco evaluará el monto y origen de los ingresos, la edad y estado de salud, la situación laboral y la estabilidad laboral. Por su puesto, se deberá presentar toda la historia legal de la propiedad para su estudio:
Revisemos brevemente lo que el banco tendrá en cuenta:
1. Historia crediticia
En este momento es importante revisar con un buen bróker cómo están estos temas:
- ¿Los solicitantes han tenido algún problema financiero?
- ¿Han sido reportados? ¿Cuándo?
- ¿Cómo ha sido el manejo de la deuda?
- ¿Pagan cumplidamente, los han requerido para cancelar las cuotas?
- ¿Cómo está la capacidad de endeudamiento?
- ¿Se han fijado en los cupos de sus tarjetas de crédito? ¿Son muy altos?
- ¿Han adquirido otras deudas?
Se evaluará el comportamiento del cliente con su deuda hipotecarias vigente, cuentas bancarias y otros créditos. Es muy probable que el traslado de un crédito hipotecario sea exitoso, si la historia crediticia está limpia y si la capacidad de endeudamiento es inferior al indicador de la banca.
2. Situación laboral
Aprobará a empleados o a independientes. Preferirá a los estables. Una permanencia mínima de 12 meses en la misma empresa o cargo es ideal para presentar papeles.
3. Periodo de la deuda
Resultará más atractivo el negocio (traslado de deuda) si el período es largo. Diez años es mejor que cinco. Veinte, mejor que quince.
4. Edad
Cada institución tiene sus propias reglas para establecer los rangos de edades. En general, están entre los 19 y los 75 años. La evaluación verifica qué edad tendrás al terminar de pagar el crédito.
5. Constancias de crédito y pagos
Tener una carpeta organizada con todos los papeles entregados por el banco desde el primer día es lo ideal. Los estados de cuenta son indispensables en este momento, tanto para demostrar los pagos, como para analizar el negocio.
6. Historia legal
La historia legal de la propiedad es vital. Si eres el primer propietario, es más fácil. Si el depa o la casa ha tenido varios dueños, el banco podrá pedir toda la historia. Lo importante, en todo caso, es que sobre el bien no haya embargos u otras hipotecas.
Muchas personas han realizado traslados sin analizar la TCEA o sin tener en cuenta los gastos y quedan decepcionados de la operación. Un asesor, como RebajaTusCuentas.com, realiza el estudio y la recomendación caso por caso y sin ningún costo para el cliente. Un asesor confiable sabrá linkear las necesidades del cliente con la mejor oferta del mercado financiero y, sobre todo, sabrá rebajar las cuentas. ¡Esa debe ser la estrategia!
