Guía del Crédito Hipotecario

¿Qué es un crédito hipotecario?

Es un tipo específico de crédito que corresponde al préstamo que se entrega a una o varias personas naturales, y que puede tener únicamente como destino final una de las siguientes opciones:

La compra de una vivienda nueva o usada.
La construcción de una unidad habitacional.
La reparación, remodelación, subdivisión o mejoramiento de vivienda usada.
La compra de un terreno.

La entidad financiera te prestará sólo una parte del precio total del inmueble. Esa cantidad será el monto del crédito y deberá complementarse con el enganche –el monto inicial- que debes aportar al inicio.

Mientras se cancela la deuda adquirida, la vivienda queda hipotecada, como garantía de que el préstamo se pagará. La hipoteca podrá ser liberada una vez que se concluya el pago del crédito, mediante un proceso notarial.

¿Cómo funciona un crédito de vivienda?

Comprar un inmueble con un crédito hipotecario es un negocio claro y transparente para todas las partes:

Para el vendedor: el banco le entregará el dinero a quien venda, sea una empresa constructora o una persona natural.
Para la entidad financiera: tendrá claridad del monto del negocio y del estado del inmueble que le servirá de garantía. Tendrá como prueba un certificado de garantía.
Para el estado: Tendrá registro de la escritura y de la hipoteca y podrá realizar cobro de impuestos al predio y renta o bien, otorgar beneficios tributarios.
Para el comprador: Tendrá el financiamiento y su propiedad legalizada.

Características del crédito hipotecario

El préstamo debe estar destinado a la compra de vivienda nueva o usada o a la construcción de una vivienda individual.
En México hay intereses fijos, variables y variables con tope, y de éstos dependerá tu pago mensual.
El plazo del crédito debe estar entre los cinco y veinte años.
El préstamo se debe garantizar con una hipoteca de primera grado, a favor de la entidad que otorgue el crédito, sobre la vivienda que se está financiando.
La deuda se puede prepagar total o parcialmente en cualquier momento sin generar multas ni penalizaciones de ningún tipo.
El inmueble a financiar debe contar con un seguro de daños.

Requisitos para el crédito hipotecario:

Presentar la cédula de ciudadanía original y fotocopia.
Edad, por lo regular una entidad financiera considera sujeto de crédito a los solicitantes de entre 18 años y 64 años 11 meses. Algunos lo restringen de los 25 a los 65 años.
Expide un certificado de ingresos y retenciones del año anterior debidamente firmado. Considera que aproximadamente un 30% de tus ingresos mensuales se destinarán al pago de la hipoteca.
Si eres empleado es importante presentar un certificado laboral en el cual se pueda constatar tanto el tiempo laborado como los ingresos por salario.
No debes estar reportado en centrales de riesgo ya que esto da cuenta de un historial crediticio negativo.
En caso de tener negocio y estar obligado a llevar contabilidad presenta copia de los estados financieros del año inmediatamente anterior
Si trabajas por comisión el certificado laboral debe mostrar las comisiones ganadas en los últimos 6 meses.

Gastos en los que se incurre al tomar un crédito hipotecario

La contratación de un crédito hipotecario tiene diferentes gastos, mismos que debes considerar en todo el proceso de contratación

Avalúo: Deberás hacer el pago del avalúo previo a la firma de la escritura para poder validar el valor comercial del inmueble, la ubicación y calidad, ya que éste quedará en garantía.
Enganche: Es la diferencia entre el valor de compra-venta y el monto del préstamo. Éste se debe pagar al vendedor según lo acordado.
Comisión por apertura: Esta comisión podrá variar dependiendo del monto, producto o destino del crédito. Se descuenta del crédito el día que lo firmas.
Gastos de escrituración: Los gastos de escrituración e impuestos dependerán del valor del inmueble. Los debes pagar al notario el día que firmas tu escritura y estos deben ser informados previamente por la notaría.

¿Qué seguros tiene un crédito hipotecario?

Al contratar un crédito hipotecario es requisito pagar por un seguro de daños, un seguro de vida y un seguro de desempleo.

Seguro de daños

El seguro de incendio y terremoto protege el inmueble que sirve de garantía en el crédito de vivienda ante los eventos de incendio, rayo, explosión, terremoto, temblor y erupción volcánica por el valor destructible del inmueble.

Seguro de vida

El seguro de vida de deudores brinda protección contra los riesgos de muerte, incapacidad total y permanente e invalidez a los deudores del crédito de vivienda. En caso de ocurrir cualquiera de estos eventos, únicamente el seguro cancelará el saldo insoluto de la deuda. El objetivo de este seguro es liberar a familiares o codeudores de la deuda adquirida con el banco en las circunstancias mencionadas.

Seguro de desempleo

El seguro de desempleo está diseñado para cubrir un número limitado de pagos mensuales que pueden ir desde 3 hasta 18 meses, con un máximo de tres veces durante toda la vigencia del crédito. Por ejemplo, hay bancos que te permiten hacer uso de éste durante tres meses en tres eventos distintos, mientras que otros brindan la posibilidad de utilizarlo durante seis meses, igualmente en tres ocasiones diferentes.

Estos seguros los puedes tomar a través de la entidad que te otorga el crédito o los puedes contratar con la empresa aseguradora de tu preferencia y luego endosarlos a tu crédito.

¿Cómo financia el Infonavit y Fovissste?

Además de las instituciones privadas, existen dos entidades paraestatales que otorgan créditos hipotecarios a la población trabajadora del país: el Infonavit y el Fovissste.

¿Cómo funciona el crédito hipotecario con el INFONAVIT?

Si laboras en una empresa privada o en el sector público y cotizas al INFONAVIT y no has ejercido la prestación de tomar un crédito con estos institutos, puedes solicitar un crédito en cofinanciamiento utilizando el Saldo de la Subcuenta de Vivienda que tienes acumulado y así conseguir un mayor monto de crédito. Vincularás tu crédito a un programa de apoyo y aprovecharás todos tus recursos como trabajador.

Infonavit maneja dos opciones de crédito:

Programa Cofinavit

Esquema de crédito que incluye un crédito hipotecario de una entidad financiera más un crédito del INFONAVIT y el saldo de la subcuenta de vivienda del solicitante.

El crédito que otorga el INFONAVIT se amortiza con:

Las aportaciones patronales que se realizan cada bimestre
Retención por nómina del salario del solicitante, con tope.

Apoyo Infonavit

Es un crédito que otorga únicamente la entidad financiera. Una vez que se firma la hipoteca, el INFONAVIT transfiere las aportaciones patronales futuras a la entidad financiera para que sean aplicadas bimestralmente como prepagos al crédito otorgado.

¿Cómo funciona el crédito hipotecario con el FOVISSSTE?

Si laboras en una empresa privada o en el sector público y cotizas al FOVISSSTE y no has ejercido la prestación de tomar un crédito con estos institutos, puedes solicitar un crédito en cofinanciamiento utilizando el Saldo de la Subcuenta de Vivienda que tienes acumulado y así conseguir un mayor monto de crédito. Vincularás tu crédito a un programa de apoyo y aprovecharás todos tus recursos como trabajador.

FOVISSSTE maneja dos opciones de crédito:

ALIA2 PLUS

Esquema de crédito que incluye un crédito hipotecario de una entidad financiera más un crédito del FOVISSSTE y el saldo de la subcuenta de vivienda del solicitante.

El crédito que otorga el FOVISSSTE se amortiza con:

El ahorro del Saldo de la Subcuenta de Vivienda.
Las aportaciones patronales que se realizan cada bimestre
Retención por nómina del salario del solicitante, con tope.

RESPALDA2

Es un crédito que otorga la entidad financiera y el traspaso del ahorro total del saldo de la subcuenta de vivienda.

¿Qué tener en cuenta antes de tomar un crédito hipotecario?

Antes de contratar el crédito es importante que conozcas tu capacidad de pago, de esta manera conocerás el monto real que puedes destinar al pago mensual de la hipoteca. Dentro de tus ingresos considera tu aguinaldo, prima vacacional y bonos recurrentes.

Mantén limpio tu historial de crédito; tener buenos antecedentes pueden facilitar la autorización del crédito.
Cuida no sobreendeudarte; mientras menos deudas tengas el monto de crédito podrá ser mayor.
A mayor plazo de crédito, será menor el pago de la mensualidad pero también serán mayor el monto total de intereses que pagarás.
Antes de decidirte por una vivienda revisa la ubicación, calidad del inmueble y sus instalaciones. Si la vivienda no está en buenas condiciones y en una zona urbanizada no podrá considerarse como garantía.

¿Todo préstamo que se usa para la compra de un inmueble es considerado crédito de vivienda?

No. Si se compra un inmueble que no se va a usar vivienda, y que más bien se va a usar como oficina, consultorio, negocio, etc., el crédito que se obtenga para adquirirlo no se llamaría crédito de vivienda.

¿Quiénes pueden otorgar un crédito de vivienda en México?

Las instituciones que pueden otorgarte un crédito son: los bancos, una sociedad financiera de objeto social (sofol), una sociedad de objeto múltiple (sofom) o una institución gubernamental (Fovissste, Infonavit, etc).