Aprende sobre Educación Financiera

¿Comprar para alquilar en Airbnb?


Plataformas como Airbnb, Vrbo, HomeAway o Couchsurfing están cambiando la manera de viajar y de hacer negocios inmobiliarios. Antes de comprar un depa para alquilarlo en Airbnb, mira estas sugerencias.

Es probable que hayas leído noticias sobre Airbnb, que hayas estado alojado en un súper depa a un precio perfecto en las últimas vacaciones o que tengas un amigo que alquila su casa en la plataforma.

Parece un negocio muy atractivo.

Las cifras lo confirman.

  • En el 2018, 12 millones de turistas utilizaron la plataforma para conseguir un alojamiento extra-hotelero en alguna parte del mundo.
  • Las ofertas de alojamiento en algunas ciudades, como Barcelona o Madrid, se han multiplicado por cinco.
  • Airbnb podría llegar a facturar 10.000 millones de dólares el próximo año.

Además, es fácil. Inscribes tu sitio, tomas fotos, determinas las condiciones de alojamiento, recibes por cuatro o cinco días viajeros y pagas una comisión (entre 3 y el 17%).

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Sin embargo, debes tener en cuenta:

  • La ubicación es crucial. Un depa en una playa, ya lo sabes, tiene temporadas. Sufrirás mucho si esperas tenerlo ocupado todo el tiempo.
  • Las plataformas permiten filtros: por ejemplo, quisieras recibir únicamente personas con buenas calificaciones, que no hagan fiestas o que permanezcan alojados por al menos una semana. A mayores condiciones, menor será la demanda.
  • Muchas copropiedades se han manifestado en contra de este tipo de alojamientos. Es obvio. Los huéspedes no se comportan como un viviente sino como un turista. Llegan tarde, hacen fiesta, se visten diferente. Y tener este tipo de vecinos, también implica riesgos de seguridad. Al fin y al cabo, son pocos los controles de llegada y salida y nunca sabes quién está a tu lado.
  • Desafortunadamente, se han conocido escándalos en varias ciudades de depas que han sido utilizados para actividades ilícitas.

Así que antes de desocupar tu depa para alquilarlo, o comprar un usado, verifica si la copropiedad lo permite y qué condiciones serán favorables para tus clientes y para tu negocio.

un usado, verifica si la copropiedad lo permite y qué condiciones serán favorables para tus clientes y para tu negocio.

Las cifras

Debes hacer cuentas.

Comparar los ingresos anuales de un contrato a largo plazo (6 meses o 12 meses) contra los de Airbnb.

Ese es un buen punto para evaluar qué tan buen negocio será rentar para turismo. Mira este ejemplo. Supongamos que tienes un depa en Barranco:

Valor alquiler Tiempo Total
US 800 mensual 12 meses US 9.600
US 50 día 200 días US 10.000

Como ves, se requiere un mínimo de días al año para lograr un buen negocio. ¡Igual que los hoteles! Al menos un 65% de ocupación, es decir, más de 237 días al año.

¿Qué garantía tienes de lograr la misma renta que un contrato de alquiler a largo plazo o más?

Ninguna.

En algunos medios se asegura que pocos los inmuebles superan los 200 días de alquiler. En otros, como Forbes, se afirma, por ejemplo, que, en Barcelona, el 75% sí lo logra.

Ahora, si lo logras, si logras alquilarlo más de 200 días, la rentabilidad puede ser dos, tres o cuatro veces más que la de un alquiler típico (de acuerdo con la zona y las temporadas). Pareciera que para tener esa ocupación tu inmueble merece algo de trabajo.

Estudio de mercado

Puedes hacer un poco de investigación. Mira cuántos departamentos se ofrecen en tu ciudad. Cuántos en tu zona. Qué comentarios dejan los huéspedes. En qué fecha estuvieron. Qué tan frecuentes son esos comentarios… ¿Podrías calcular cuántas ventas hizo en los cuatro últimos meses?

Ese dato será de gran utilidad para tomar decisiones.

Agrega tu buen olfato para los negocios:

¿Por qué vendrían huéspedes a alojarse allí?

¿Qué beneficios tendrán?

¿Tendrás mucha competencia?

¿Qué valor agregado puedes ofrecer?

¿Qué atenciones o beneficios valoran los clientes en sus comentarios? En el mundo, especialmente en ciudades con alto flujo de turistas, las inversiones inmobiliarias están dedicando capital a comprar departamentos y torres para el mercado turístico. La razón es muy simple: si la rentabilidad es mayor, se recuperará el capital más rápido. En Londres, en promedio, recuperarías el capital con 192 meses de alquiler Airbnb y en 401 meses con un alquiler tradicional. Impresionante.

Opciones

Tienes más opciones: alquilar una habitación y servir de anfitrión…

Algunos huéspedes nunca ven al anfitrión. No saben si están solos o acompañados. Pero encontrarás muchos comentarios de otros huéspedes que disfrutaron su estadía gracias al anfitrión.

Nuevamente, evalúa tus posibilidades.

Alquilar una habitación puede significar unos dólares de más para pagar el crédito hipotecario, viajar o cambiar tu carro. Y puede resultar muy divertido.




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