¿Invertir en bienes raíces? Considera estas 8 claves del negocio

Muchas personas prefieren invertir en bienes raíces a cualquier otra inversión. ¿Qué tienen en cuenta antes de comenzar el negocio?...

Muchas personas prefieren invertir en bienes raíces a cualquier otra inversión. ¿Qué tienen en cuenta antes de comenzar el negocio?

El negocio inmobiliario tiene sus claves. Si te equivocas en la primera compra, no sufras mucho. Ten la misma convicción de los asesores inmobiliarios: todo se vende. Siempre encontrarás a alguien que le guste lo que tienes, aunque te demores doce meses en encontrarlo.

El ideal es que aprendas rápido y antes de hacer la primera inversión. Mira estas claves.

1. Rentabilidad:

Si tienes algo de dinero, puedes optar por acciones, certificados a término definido, bonos del tesoro, emprendimientos, etc. O por el negocio inmobiliario. Por supuesto, la idea es que tu dinero crezca en el tiempo, esté respaldado en un bien relativamente seguro y produzca unos ingresos mensuales, una renta. Muchas personas organizan su portafolio de inversión incluyendo bienes raíces. Se consideran seguros, durables en el tiempo y con posibilidades de renta y valorización.

Ahora, qué comprar, ¿qué ofrece más rentabilidad?

Normalmente, los inmuebles de mayor comerciabilidad son más rentables:

Son los que se arriendan y venden más rápido;
A mayor precio, menor rentabilidad.

Entonces, si quieres hacer la mejor inversión posible, no busques un depa en el que tú vivirías, busca uno que sea fácil de alquilar, fácil de vender y en una zona donde la demanda sea alta.

¿Será un buen negocio? Puedes esperar un retorno entre un 6% y un 7% anual, más valorización.

2. Cuentas y gastos:

Como todo negocio, debes hacer unas cuentas. Por ejemplo, si vas a comprar con un crédito hipotecario, ¿podrías asumir la cuota mensual unos cuantos meses mientras lo arriendas? No necesitarás endeudarte más para pagar el crédito, ese no sería un súper buen negocio…

Así mismo, los gastos pueden afectar tu rentabilidad. Debes tenerlos en cuenta a la hora de definir el valor de la renta y decidir si los asumes tú o el inquilino. Debe quedar claro en el contrato quién es responsable de qué.

Gastos de mantenimiento.
Gastos de arbitrios municipales.

Impuesto sobre la renta: Es el 5% del valor de la renta mensual y debes cancelarlo en la Sunat cada mes, mientras dure el contrato.

3. Normas:

Todas las ciudades tienen normas constructivas que definen, por ejemplo:

Qué vías están pendientes por construir;
Qué tipo de inmuebles son patrimonio y no se pueden modificar;
Cuántos pisos se pueden construir en un predio.

El impacto de las normas en el valor de los lotes y bienes inmuebles es inmenso. ¿Te imaginas si la municipalidad tiene proyectada una gran avenida que pasará justo por el jardín de la casa que quieres comprar? O, ¿qué vista tendría tu balcón después de que terminen de construir un puente frente al edificio que has escogido? ¿Crees que el ruido afectará el valor? Imagínate que justo en este momento estás negociando un lote cerca al aeropuerto de Lima.

¿Estás teniendo en cuenta que ya está autorizada la ampliación del aeropuerto? Lo recomendable es consultar las normas y vías obligadas del inmueble que vas a negociar en la oficina de catastro donde está ubicada la propiedad.

4. Estado del inmueble:

Todas las ciudades tienen normas constructivas que definen, por ejemplo:

Qué vías están pendientes por construir;
Qué tipo de inmuebles son patrimonio y no se pueden modificar;
Cuántos pisos se pueden construir en un predio.

¿Crees que el ruido afectará el valor? Imagínate que justo en este momento estás negociando un lote cerca al aeropuerto de Lima. ¿Estás teniendo en cuenta que ya está autorizada la ampliación del aeropuerto? Lo recomendable es consultar las normas y vías obligadas del inmueble que vas a negociar en la oficina de catastro donde está ubicada la propiedad.

5. Características del inmueble:

Hay inmuebles más comerciales que otros. Aunque hay unos que quisieras para tu vida. Por ejemplo:

Un departamento de 200 m2 de una sola alcoba es un sueño. ¿Te imaginas el baño de la alcoba principal? Ahora bien, ¿se alquila más fácil que uno de tres alcobas?
Un local comercial enorme, con una súper vitrina y sin parqueaderos, será un buen negocio para quién…
¿Un depa con unos acabados de lujo y con un gasto de mantenimiento de S/700 mensuales será más fácil de rentar que uno que debe pagar S/250?

El precio no es lo único que debes considerar. Evalúa qué tan fácil y rápido moverás la propiedad en el mercado.

6. Tipo de inmueble:

En términos de rentabilidad, un local es diferente a una vivienda que es diferente a una bodega.

¿Por qué? Por el costo, claro. Lo metros cuadrados de un local son mucho más costosos que los de la vivienda y, pueden serlo más que los de una bodega.

Hay inversionistas que se dedican solo a cierto tipo de inmuebles. A locales comerciales en malls y centros comerciales; o a locales en zonas céntricas; otros, prefieren bodegas en zonas industriales; otros, vivienda. Tendrás que considerar el capital a invertir y el riesgo.

Claramente, un local o una bodega implican un mayor riesgo: el costo de no alquilar es mucho mayor que el de una vivienda. Los contratos de arriendo de vivienda son casi siempre a un año; en cambio, en locales y bodegas pueden ser de cinco o más.

7. Tipo de inversión:

Tienes varias posibilidades de inversión.

La típica: comprar, alquilar y después de un tiempo, vender. La inversión consiste en obtener una renta y, sobre todo, un mayor precio de venta.
Comprar, reformar y vender. Este negocio es lucrativo. Si eres arquitecto o ingeniero o sabes construir y reformar, es un buen negocio.
Asociarse y construir para vender: considera que no solo es construir. También, es gerenciar, vender, legalizar. Si te gusta el negocio inmobiliario, adelante.
Asociarse y construir para alquilar (muy de moda): oficinas de coworking, locales comerciales para alquiler, bodegas e incluso torres enteras de vivienda. En el mundo entero este formato de negocio inmobiliario prospera.

Participar en una gran inversión, un mega proyecto, a través de un FIBRAS (Fideicomiso de Inversión de Renta de Bienes Raíces) o un FIRBIS (Fondo de Inversión en Rentas de Bienes Inmuebles). Estas, claro, son las ligas mayores.

8. Legal:

Finalmente, el aspecto legal. El ideal es comprar bienes que estén inscritos en la SUNARP o que puedan serlo (proyectos en construcción, por ejemplo). Implicará responsabilidades fiscales, claro. Tendrás que pagar predial y seguramente afectará tu declaración anual. Pero, será tuyo hasta que decidas venderlo. Con una escritura registrada, tu inversión estará más segura.

¿Listo? Aprovecha las buenas tasas de interés y empieza hoy tu negocio.