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¿Debes tomar el crédito con el banco que financia el proyecto inmobiliario?

por | 03 Jan 2018 | Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria, Aprende sobre Nuevos Créditos Hipotecarios



¿Crees que estás atado a tomar el crédito hipotecario con el banco de la obra? Hagamos cuentas y miremos las opciones.

El banco que financia el proyecto inmobiliarioh

Ayer me llamó un cliente con una pregunta genial. Había visto un depa que le interesaba por la ubicación y el diseño. El proyecto estaba financiado por un banco con el que nunca había tenido relación. Me preguntó si estaba obligado a tomar el crédito con el banco que financia el proyecto o si podría hacerlo con la entidad financiera que maneja todos sus productos. Mi respuesta fue no, no estás obligado, pero sí podría ser buen negocio. Acto seguido le dije:

-La verdad, pareciera que estás obligado, pero no.

Casi me mata. Sabía que lo estaba confundiendo y me reí.

El asunto es simple.

Supongamos que una empresa va a construir un edificio de apartamentos. Presenta su proyecto al banco, que le aprueba el proyecto y pide como garantía los inmuebles de la misma obra. La construcción avanza y el banco va desembolsando dinero a la empresa constructura hasta terminar la obra. Ahora, ¿cómo va a pagar la constructora el préstamo?

Los constructores utilizan los recursos de los pagos de contado de las cuotas iniciales de sus clientes para financiar los gastos de la obra y abonar al préstamo. El resto de la deuda lo cubrirán con los créditos, que en el lenguaje técnico se denomina “subrogación”. Veamos.

Subrogación

El banco que financia la obra –digamos que es el banco “A”- ha desembolsado todo el dinero prometido y tiene una hipoteca sobre el proyecto. Está interesado en captar los clientes que compraron los depa para ofrecerles créditos hipotecarios y, también, todos sus otros productos. La obra está terminada y el constructor está entregando los inmuebles a sus clientes. Imaginemos que todos los clientes decidieron tomar crédito hipotecario para terminar de pagar sus inmuebles y lo hacen con el banco “A”. El banco subrogará” el crédito al constructor. Esta figura jurídica consiste en sustituir a un deudor, en este caso, el constructor, por otro, el cliente. En palabras simples, el constructor se desliga de su crédito con la nueva deuda que asumen sus clientes.

Para la empresa inmobiliaria es interesante recibir compradores con crédito. Cada vez que un crédito se legalice, ese dinero se destina automáticamente al pago de la deuda que tiene con el banco.

Pero, qué sucede cuando un cliente decide no tomar el crédito con el banco que financia el proyecto, y quiere tomarlo con otro banco, el “B”?

Carta fianza

 Es probable que un cliente decida solicitar el crédito al banco con el que tiene más trayectoria. Tal vez supone que obtendrá una mejor tasa, que obtendrá beneficios adicionales en otros productos o que le serán más fáciles los trámites de aprobación.

El banco “B” solicitará una documentación que deberá entregar el vendedor inmobiliario (Certificado de constitución de la empresa, poderes vigentes, DNI del representante legal, certificado literal de partida del terreno matriz y declaración jurada de auto avalúo) y exigirá una carta fianza. Atención.

La carta fianza es un documento-garantía indispensable para elaborar el contrato de crédito hipotecario en estos casos. La emite el banco que financia el proyecto, el “A”, para garantizar que se lleve a cabo la inscripción de los bienes en registro público, se independicen y se asiente una hipoteca en primer grado al banco que otorgará el crédito hipotecario. ¿Cuál es el problema?

La carta fianza tiene un costo que oscila entre el 3% y el 5% del valor del crédito, un alto valor. Se supone que es negociable y podrías solicitar a la constructora que lo asuma, pero…no son muchos los casos de éxito que conozco.

¿Qué opciones tienes?

¿Qué hacer entonces? Lo primero es evaluar el costo de lo carta fianza frente al valor total del negocio. Quiero decir, quizá la tasa que te ofrece tu banco de toda la vida sea tan buena que compense el valor de la carta fianza (y así podrías continuar con todos tus negocios en una misma institución).

La segunda opción, toma un tiempo pero podría ser muy efectiva: tomar el crédito con el banco que financia el proyecto y luego solicitar un traslado para tu banco. Te ahorras el valor de la carta fianza y tendrías que hacer una buena negociación con tu banco para compensar los gastos de la operación.

Este tipo de análisis requiere un buen conocimiento del mercado y los productos financieros. Es mejor asesorarse bien.

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