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¿Qué es una hipoteca matriz?

por | 06 Sep 2018 | Aprende sobre Nuevos Créditos Hipotecarios



La hipoteca matriz es un requisito que los bancos exigen a un constructor para financiar la obra. ¿Cómo te afecta?

Espero que nunca tengas un susto como el de don Rodrigo.

Hace unos años, él compró una casa en El Callao por inversión. Fue de los primeros compradores del proyecto. En un comienzo, pensó que necesitaría crédito hipotecario para terminar de pagarla. Al poco tiempo, hizo un buen negocio y pagó de contado la casa nueva. La recibió y le entregaron la escritura. Diez años después, quiso venderla. Consiguió un cliente, firmaron un contrato y fueron a la notaría para organizar la minuta. El funcionario, muy atento, llamó a don Rodrigo aparte y con mucha discreción y le informó que no podía hacer el negocio. En la escritura todavía se leía que la casa tenía vigente una hipoteca matriz.

—No tiene sentido. Yo pagué la casa de contado. ¿Por qué tiene una hipoteca?

—Se trata de la hipoteca matriz que el constructor realizó a favor del banco que le financió. Por alguna razón, no fue levantada.

Don Rodrigo sudó frío. Conocer el estado legal de su casa era el primer motivo; el otro, enfrenar la verdad con el comprador.

Resolver el problema tomó algún tiempo. Al parecer, cuando el banco fue adquirido por otra entidad financiera, algunos trámites quedaron incompletos. Por suerte, los implicados –la constructora, el banco y la notaría— hicieron todo lo posible por agilizar el levantamiento de la hipoteca matriz y don Rodrigo pudo vender la casa.

¿Qué pasó? ¿Te puede pasar a ti?

¿Qué es una hipoteca matriz?

La hipoteca es una operación tan antigua como el dinero. Ya lo sabes: quien presta, pide una garantía. Puede ser un bien inmueble, un auto o un proyecto inmobiliario.

La mayoría de los constructores utilizan préstamos de los bancos. La construcción es muy costosa y no siempre las ventas aportan los recursos suficientes en el momento en que se requieren. Un préstamo garantiza el flujo de caja durante la construcción. El banco va entregando recursos por avance de obra. Ahora bien, ¿cómo garantiza el banco que recuperará el dinero invertido? Pide garantías. Una de ellas es una hipoteca matriz sobre el proyecto, es decir, sobre el lote y los bienes futuros.

La hipoteca matriz expresa quién es el constructor, quién la entidad que recibe la hipoteca como garantía y el monto del negocio. Bancos y constructores conocen bien los trámites para inscribir ante la SUNARP la hipoteca matriz. Es un proceso relativamente rápido.

¿Cuál es el otro efecto de la hipoteca matriz? Si el constructor falla, el banco podría continuar el negocio.

¿Lo habías pensado?

Ese un gran beneficio para los compradores.

Tu casa, aún sin construir, ya tiene una deuda con el banco porque ha sido ofrecida como garantía por el constructor. Garantía que termina cuando la obligación haya sido cancelada.

¿Cuándo se debe levantar la hipoteca matriz?

El banco levanta la hipoteca matriz de acuerdo con el valor de la deuda que ya le haya sido pagada. Por ejemplo, si prestó mil millones para hacer cien departamentos y le han pagado 400 millones, levantará la hipoteca de 40.

El levantamiento de la hipoteca matriz es un proceso más dentro del cronograma de obra para el constructor. Uno muy difícil, delicado y costoso. ¿Por qué?

Ante la oficina de registros públicos, el constructor debe trasladar la responsabilidad de la tenencia del bien a cada comprador. Irá levantando poco a poco la hipoteca matriz a los inmuebles:

    • Terminados;
    • Entregados con acta firmada a los compradores;
    • A los que se les ha verificado el 100% del pago, con crédito hipotecario o al contado;
  • Los incluidos en la minuta (firmada por el banco y el constructor y enviada a notaría).

Es normal que el constructor presente a la notaría varias minutas para levantamiento de la hipoteca matriz de un mismo proyecto. ¡La legalización tiene costo! ¡Imagínate el valor de todas las escrituras! Además, no todos los inmuebles se terminan al mismo tiempo y no todos los clientes hacen sus últimos pagos en el mismo mes.

Y lo más importante: el banco tiene que documentar que en efecto la obligación del constructor terminó y se puede proceder a levantar la garantía.

Solo entonces se levantará la hipoteca matriz del 100% de los inmuebles construidos, quedará legalizada la independización y conformado el título a nombre de los nuevos propietarios.

La hipoteca te protege

Entonces, levantar la hipoteca matriz toma tiempo. Mientras esté en trámite, Sunarp no admitirá el ingreso de ningún otro título de compraventa o nueva hipoteca.

¿Es ese tu caso? ¿Tienes necesidad de levantar una hipoteca matriz para proceder a un traslado de crédito hipotecario

Tendrás que esperar un poco. Lo que está sucediendo es una norma que en realidad te protege. ¿Te imaginas que cualquiera pudiera negociar tu inmueble sin tu autorización? Por eso, sin autorización de los dueños –el constructor y el banco, en este momento— la SUNARP no procederá a aceptar ningún nuevo negocio.

Podrías preguntar al constructor por el avance de este proceso. Si consideras que el tiempo será excesivo, negocia algún beneficio.

En todo caso ya lo sabes: revisa bien el texto de las minutas y escrituras que firmes. Si aparece la hipoteca matriz, deberás estar pendiente y solicitar el levantamiento.

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