¿Qué es una hipoteca matriz? Todo lo que debes saber
La hipoteca matriz es un requisito que los bancos exigen a un constructor para financiar la obra. ¿Cómo te afecta?
Espero que nunca tengas un susto como el de don Rodrigo.
Hace unos años, él compró una casa en el Callao por inversión. Fue de los primeros compradores del proyecto. En un comienzo, pensó que necesitaría crédito hipotecario para terminar de pagarla. Al poco tiempo, hizo un buen negocio y pagó de contado la casa nueva. La recibió y le entregaron la escritura. Diez años después, quiso venderla. Consiguió un cliente, firmaron un contrato y fueron a la notaría para organizar la minuta. El funcionario, muy atento, llamó a don Rodrigo aparte y con mucha discreción y le informó que no podía hacer el negocio. En la escritura todavía se leía que la casa tenía vigente una hipoteca matriz.
—No tiene sentido. Yo pagué la casa de contado. ¿Por qué tiene una hipoteca?
—Se trata de la hipoteca matriz que el constructor realizó a favor del banco que le financió. Por alguna razón, no fue levantada.
Don Rodrigo sudó frío. Conocer el estado legal de su casa era el primer motivo; el otro, enfrenar la verdad con el comprador.
Resolver el problema tomó algún tiempo. Al parecer, cuando el banco fue adquirido por otra entidad financiera, algunos trámites quedaron incompletos. Por suerte, los implicados –la constructora, el banco y la notaría— hicieron todo lo posible por agilizar el levantamiento de la hipoteca matriz y don Rodrigo pudo vender la casa.
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¿Qué es una hipoteca matriz?
La hipoteca es una operación tan antigua como el dinero. Ya lo sabes: quien presta, pide una garantía. Puede ser un bien inmueble, un auto o un proyecto inmobiliario.
La mayoría de los constructores utilizan préstamos de los bancos. La construcción es muy costosa y no siempre las ventas aportan los recursos suficientes en el momento en que se requieren. Un préstamo garantiza el flujo de caja durante la construcción. El banco va entregando recursos por avance de obra. Ahora bien, ¿cómo garantiza el banco que recuperará el dinero invertido? Pide garantías. Una de ellas es una hipoteca matriz sobre el proyecto, es decir, sobre el lote y los bienes futuros.
La hipoteca matriz expresa quién es el constructor, quién la entidad que recibe la hipoteca como garantía y el monto del negocio. Bancos y constructores conocen bien los trámites para inscribir ante la SUNARP la hipoteca matriz. Es un proceso relativamente rápido.
¿Cuál es el otro efecto de la hipoteca matriz? Si el constructor falla, el banco podría continuar el negocio.
¿Lo habías pensado? Ese un gran beneficio para los compradores.
Tu casa, aún sin construir, ya tiene una deuda con el banco porque ha sido ofrecida como garantía por el constructor. Garantía que termina cuando la obligación haya sido cancelada.
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¿Cuándo se debe levantar la hipoteca matriz?
El banco levanta la hipoteca matriz de acuerdo con el valor de la deuda que ya le haya sido pagada. Por ejemplo, si prestó mil millones para hacer cien departamentos y le han pagado 400 millones, levantará la hipoteca de 40.
El levantamiento de la hipoteca matriz es un proceso más dentro del cronograma de obra para el constructor. Uno muy difícil, delicado y costoso. ¿Por qué?
Ante la oficina de registros públicos, el constructor debe trasladar la responsabilidad de la tenencia del bien a cada comprador. Irá levantando poco a poco la hipoteca matriz a los inmuebles:
- Terminados;
- Entregados con acta firmada a los compradores;
- A los que se les ha verificado el 100% del pago, con crédito hipotecario o al contado;
- A los que tienen partida de independización
- Los incluidos en la minuta (firmada por el banco y el constructor y enviada a notaría).
Es normal que el constructor presente a la notaría varias minutas para levantamiento de la hipoteca matriz de un mismo proyecto. ¡La legalización tiene costo! ¡Imagínate el valor de todas las escrituras! Además, no todos los inmuebles se terminan al mismo tiempo y no todos los clientes hacen sus últimos pagos en el mismo mes.
Y lo más importante: el banco tiene que documentar que en efecto la obligación del constructor terminó y se puede proceder a levantar la garantía.
Solo entonces se levantará la hipoteca matriz del 100% de los inmuebles construidos, quedará legalizada la independización y conformado el título a nombre de los nuevos propietarios.
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La hipoteca te protege
Entonces, levantar la hipoteca matriz toma tiempo. Mientras esté en trámite, Sunarp no admitirá el ingreso de ningún otro título de compraventa o nueva hipoteca.
¿Es ese tu caso? ¿Tienes necesidad de levantar una hipoteca matriz para proceder a un traslado de crédito hipotecario?
Tendrás que esperar un poco. Lo que está sucediendo es una norma que en realidad te protege. ¿Te imaginas que cualquiera pudiera negociar tu inmueble sin tu autorización? Por eso, sin autorización de los dueños –el constructor y el banco, en este momento— la SUNARP no procederá a aceptar ningún nuevo negocio.
Podrías preguntar al constructor por el avance de este proceso. Si consideras que el tiempo será excesivo, negocia algún beneficio.
En todo caso ya lo sabes: revisa bien el texto de las minutas y escrituras que firmes. Si aparece la hipoteca matriz, deberás estar pendiente y solicitar el levantamiento.
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hola! muy interesante tu post, tengo una consulta, mis padres adquirieron un hipotecarios, nuevos en estos asuntos, el banco por errores en la tasación han hecho dos aclaratorias de la minuta, y esto cada año esto es irregular?, y segundo quisieron vender su hipotecario a otro banco, pero se sorprendieron por que no esta levantada la hipoteca matriz, solo algunos departamentos la tienen levantada, esto es legal?, el banco que financió (uno muy conocido que ha cambiado de nombre) del proyecto no dice nada, donde se puede reclamar? hay un ente especializado o abogados que nos puedas recomendar por que no sabemos que acciones legales tomar?
Hola Lorena,
La responsabilidad de independizar el inmueble es de la inmobiliaria que te vendió el inmueble.
Puedes reclamar ante indecopi y estás en todo el derecho de hacerlo.
Ahora, si hay algunos departamentos independizados y otros no, tal vez es cuestión de tiempo de que tu inmueble se independice.
Te recomiendo que primero llames a la inmobiliaria y si no ves avances, presentes tu queja ante indecopi.
Hola buenísimo el post.
compre una casa con un hipotecario a la partida matriz, luego decidí construir pero independice 4 departamentos cada uno con su partida en registros, el banco revalorizo los bienes y levanto la hipoteca de los cuatro y atravez de escritura dejo en prenda dos de ellos cada uno con montos diferentes, luego vendí uno sin problemas de los liberados, pero ahora en registros al parecer quedo algo inconcluso porque me piden que haga la inscripción de la propiedad de los tres restantes pues por la partida matriz se levantaron las hipotecas
esto surge porque quiero pedir un hipotecario nuevamente con un departamento para construir y cunado voy al banco no puedo porque figura un saldo con una partida matriz.
y cuando voy al registros me solicitan que inscriba la propiedades para levantar las hipotecas.
tu ayuda porfavor.
Hola Joel,
La verdad que tu caso es bastante particular. Te sugiero que te informes directamente en SUNARP o con un abogado experto en la materia.
Hablaría también con el banco que levantó inicialmente la hipoteca y si esta se inscribió en SUNARP y también verificaría con SUNARP el registro de las otras propiedades.
Mucha suerte!
Hola buen día gracias por el post,
Adquirí un departamento al contado dentro de un proyecto de un condominio, ya me lo entregaron y esta independizado. A algunos otros propietarios el vendedor les exige asumir el costo del levantamiento de la hipoteca, lo cual me parece abusivo y encima su valor es muy alto, en mi caso en la minuta solo se indica que se levantara la hipoteca al ser independizado el inmueble. A la fecha ya estoy por firmar escritura.
Mi consulta es si el acreedor de esta hipoteca podría reclamarme ese pago posterior a pesar que pague al contado?. Una vez inscrito en SUNARP podría vender el departamento a un tercero si aun el terreno matriz esta hipotecado?
Gracias por su respuesta.
Hola Jorge,
No, el acreedor de la hipoteca no puede reclamarte dado que por lo general la hipoteca matriz está asociada a todo el terreno del condominio y no específicamente a tu propiedad.
Sin embargo, vas a poder vender el departamento siempre y cuando el comprador pueda pagarlo al contado y esté advertido sobre la hipoteca matriz.
En caso el comprador quiera comprar tu inmueble y hacerlo a través de una hipoteca, este no podrá dado que existe una hipoteca previa (La hipoteca matriz).
Buenas tardes. El 2009 adquiri un departamento en un condominio en la ciudad de Cajamarca. Hice préstamo hipotecario al banco. El 2010 pague el total del préstamo y el trámite respectivo con la notaría autorizada por el banco y Sunarp. 8 años después resulta que mi departamento no fue liberado de la hipoteca matriz. Fui al banco y me emitió una minuta la cual la ingresé nuevamente a la notaría dónde hice mi proceso inicial . Me indicaron que ingresé ese documento legalizado a Sunarp. Fui a Sunarp e hice el trámite y ya salió la liquidación la cual es 4150 soles que debo pagar máximo hasta febrero del próximo año. Sin contar el pago de 100 soles a la notaría por la minuta adicional. La consulta es. Estoy obligada a pagar la liquidación? Aún cuando cumplí los procedimientos de ley en su momento. O es que banco debe asumir dicho gasto ? Gracias por el apoyo
Hola Violeta,
Los gastos del levantamiento sobre la hipoteca matriz, por lo general, son asumidos por la inmobiliaria que te vendió la propiedad.
Yo revisaría las condiciones con las que compré la propiedad y conversaría con ellos.
Gracias por la información. Hablé con el gerente la inmobiliaria y me dice que todo se hizo en su momento de acuerdo a lo indicado por el banco. Hubo un caso similar anteriormente y ya se ha solucionado y el dueño no pago nada y debería ser igual mi caso, entonces me sugiere ir a banco a solicitar que resuelvan este impase ya que al parecer es un tema administrativo del banco. Es posible esto?
Si es posible.
El tema de la hipoteca matriz es un tema de garantías entre el banco y la inmobiliaria antes que se inicie la venta de los condominios.
Sí ya hablaste con la inmobiliaria y te dicen que de su parte todo está hecho, a lo mejor es simplemente un tema administrativo del banco.
Te recomiendo que involucres a la inmobiliaria en este reclamo y presiones junto con ellos el levantamiento de hipoteca.
Excelente . Muchas gracias por tus aportes
Gracias por la pronta respuesta. De hecho hablé con la inmobiliaria y en efecto ellos cumplieron con lo estipulado por el banco. El condominio es de 16 departamentos y justamente los 2 primeros departamentos presentan este problema y salto ya que mi vecino decidió vender su departamento . Entiendo que ya ha solucionado pero en mi caso me están solicitando pagar algo que yo pagué en su momento. Debo entonces conversar con el banco?. Gracias nuevamente por la orientación.
Hola buen día yo compre un departamento mediante un crédito hipotecario voy pagando ms de 3 años y derepente a la fecha dentro del edifico que esta 10 departamentos nos llega una notificación q entra en remate todo el edificio, bueno lo q paso es al parecer la empresa constructora para la construcción sacó préstamo dando en garantía todo la construcción al parecer lo q pasa es q ahora nos quieren desalojar cave aclarar q nuestros documentos de compra mediante crédito hipotecario así como la partida registra de cada departamento no aparece ningún gravamen
Hola Jesús,
Normalmente la hipoteca matriz figura dentro de la copia registral del inmueble. (Revisa bien, la copia literal tiene varias páginas y cuenta la historia del inmueble. A veces los clientes solo revisan la primera página).
Si en la copia registral del inmueble no sale la hipoteca matriz en ninguno de los inmuebles, no veo posible el desalojo dado que para levantar la hipoteca matriz, se tiene que realizar de forma conjunta con todos los inmuebles.
Te recomiendo visitar un abogado y tener todas las hojas de tu copia literal.
¡Mucha suerte!