¿Tu inmueble no está independizado y necesitas un seguro de inmueble?

Uno de los requisitos para acceder a un crédito hipotecario o a una compra de deuda hipotecaria es el famoso seguro todo riesgo sobre la propiedad. Es obvio, la entidad financiera quiere garantizar el bien mientras la deuda esté vigente. Y, ¿la seguradora? Veamos un par de ejemplos que te ayudarán a responder si es posible adquirir una póliza sobre un bien no independizado.

Primer caso: Inmueble no independizado

Hace poco me contaron este caso. El curioso caso de don Abelardo y su numerosa familia. Nunca se me olvidará. Se los resumo así: don Abelardo tenía un lote y 10 hijos. Un buen día resolvió construir un edificio para que cada uno de sus hijos tuviera un departamento. El último piso, lo destinó para él y su esposa y el primero, para locales. En efecto, cada hijo ocupó su departamento y todo marchaba bien hasta que a Fabio y a Esteban se les ocurrió pedir un préstamo para ampliar su negocio y ofrecer sus inmuebles como garantía. Consiguieron quién les prestara y al momento de legalizar los documentos de la garantía, apareció el problema.

Fabio y Esteban debían presentar una póliza que cubriera de todo riesgo las propiedades. Al fin al cabo, quien prestó el dinero quería estar cubierto como es debido. Claro, los hermanos fueron a una aseguradora a comprar el seguro. Les pidieron documentos y les prometieron que en un par de días tendrían sus pólizas. En efecto, recibieron la llamada muy pronto y les comunicaron que no podían asegurar los bienes porque no eran suyos, el propietario que figuraba era don Abelardo.

Sorpresa.

Don Abelardo se molestó. Él había regalado esos inmuebles a sus hijos. Los hijos se asustaron y sus parejas se molestaron aun más.

¿Qué estaba pasando?

La respuesta era simple y la solución, posible. Los departamentos no habían sido independizados, es decir, no se había terminado de legalizar la construcción y no se habían registrado los bienes a nombre de cada hijo. El edificio entero estaba aún a nombre de don Abelardo, figuraba en construcción. ¿Tu inmueble no está independizado y necesitas un seguro de inmueble?…  En esas condiciones la aseguradora no podía expedir póliza. Era claro que los departamentos ya estaban terminados, pero los dueños no eran ni Felipe ni Esteban, quienes los ofrecían como garantías.

El caso de Abelardo y su familia fue especial por el número de personas involucradas y el número de metros cuadrados que fue necesario legalizar. Me gustaría decir que este tipo de situaciones son ocasionales, pero desafortunadamente no es así. Sucede con frecuencia. Las personas pretenden hacer negocios con bienes que no están independizados y es en ese momento cuando surgen las dificultades. (

.

Segundo caso: Inmueble en construcción

Este segundo caso puede ser el tuyo.

¿Estás comprando un departamento o una casa en un proyecto de una constructora? ¿Podrías pedir una póliza todo riesgo aunque el bien no esté independizado? Buena pregunta. Veamos.

El constructor tuvo que pedir al municipio permiso para la edificación. En la Sunarp hay registro de todo: del área del lote, a quién le pertenecía, qué se va a construir, quién lo hará, cuántos estacionamientos tendrá, qué área y comodidades tendrán los inmuebles. La municipalidad tiene la obligación de saberlo para otorgar el permiso deconstrucción de acuerdo con las normas establecidas; pero también para anotar que un bien, que era un lote, cambiará de uso y producirá otro tipo de impuestos.

Durante esos meses de construcción, tu departamento es, legalmente, un bien futuro y solo hay que esperar el fin de la obra para que cambie de estatus y adquiera identidad.

El constructor tiene interés en descargar el inventario que la municipalidad tiene a su nombre para no pagar impuestos sobre ellos. Es decir, si acaba de construir y vender cien casas, no quiere figurar como el propietario. Presenta una declaratoria de fábrica, legaliza las ventas, y le “presenta” a la municipalidad los nuevos dueños. En ese momento, independiza los bienes, y los bienes adquieren un número de partida registral.

Una aseguradora no tiene problema en asegurar un bien futuro que ya está en proceso de legalización. Normalmente, entiende que el trámite se toma varios meses y tiene dos argumentos legales: uno, el bien existe. Puede verlo, tocarlo. Y dos, y esta es la gran diferencia, tiene una copia del contrato de compraventa, en que se aprecia que la constructora vende sus derechos sobre el bien.

Te puede interesar: ¿Es posible trasladar una deuda hipotecaria de un bien futuro o en construcción?

Entonces, la respuesta a tu pregunta depende del bien y de quién sea el propietario.