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5 evidencias para identificar si un inmueble está independizado

por | 16 Feb 2018 | Términos Básicos



¿Estás negociando un inmueble o un crédito hipotecario? Verificar si el inmueble está independizado es la tarea más importante. Es fácil y te librará de muchos problemas.

Me gusta el negocio inmobiliario. La compra y venta de bienes, la construcción, la financiación. He aprendido a negociar y a asesorar. Y no olvido el consejo que, hace un par de años, me dio un abogado:

– Cuando estés negociando cualquier bien inmueble, sea casa, departamento, lote, local o bodega, pregunta primero el precio y después si está independizado. Por supuesto, llega a un acuerdo en el valor y, antes de entregar dinero, pide la prueba reina: el número de la partida registral.

 

Qué es un bien inmueble independizado

Todas las construcciones deberían tener una partida registral (¿Qué es la partida registral de un inmueble?), así como todos los ciudadanos deberían tener su DNI. Esta identidad comienza con un número de registro, que permite a las municipalidades marcar los bienes inmuebles que están dentro de sus límites. Y les autoriza a los propietarios a realizar negocios. El número de la partida registral es la prueba ante el municipio de que un bien existe legalmente. Sin este número, el bien puede estar construido, puede existir, pero le falta un proceso para habilitar que los negocios que se hagan con él sean legales, sean oficiales.


Estos dos ejemplos me servirán para explicarte mejor:

1. Supongamos que el señor Mendoza partió una gran hacienda en pequeños lotes. Vendió los lotes, recibió el dinero y listo. La familia Castro fue la primera compradora. Tiempo después, al ver lo que se ha valorizado el lote, decide venderlo. Consigue un nuevo cliente y están listos para negociar. Sorpresa. ¿Quién es el dueño del lote? El señor Mendoza aparece aún en los registros como propietario. ¿Por qué? El lote no se independizó, es decir, no se legalizó la partición de la gran hacienda. Tampoco, como debió hacerse, se registró la titularidad.

2. Los Rivera construyeron una casa de dos pisos y la inscribieron ante la Sunarp. Los propietarios son don Juan y doña Rosa. Pasaron los años y resolvieron organizar el segundo piso para la familia de Luis Carlos, el hijo mayor. Entre todos pagaban los servicios públicos. Después, decidieron venderle los aires a una prima. Helena fue al banco a pedir un préstamo para construir su casa en el tercer nivel. Se lo negaron. ¿Por qué? Los aires no están independizado, la planta no figura a su nombre y el banco no puede prestarle el dinero sino puede hipotecar.


¿Estás dispuesto a dar dinero por un bien que no quedará registrado a tu nombre? Antes de tomar la decisión revisa estas cinco claves para saber si el bien inmueble está independizado.

 

Primera evidencia:

El acceso. Las municipalidades exigen que un bien independizado tenga una puerta de acceso independiente. Ese acceso debe ser claro y debe poder ubicarse la nomenclatura (el número del parqueadero, de la casa o del depa, por ejemplo).

 

Segunda evidencia:

La cuenta de servicios públicos. Por lo general, un bien independizado tiene sus propias cuentas de servicios públicos. No comparte consumo con otros.

 

Tercera evidencia:

Planos. Es probable que el actual propietario tenga aún copia de los planos que presentaron ante la Sunarp para el registro de la independización. Este es el caso típico de los edificios. El constructor inscribe la declaratoria de fábrica, en la que se detalla la construcción que va a realizar. Luego, procede a la independización de los departamentos, cocheras y depósitos. Cada uno de estos bienes adquiere una identidad propia, un número de partida registral.

 

Cuarta evidencia:

El número de partida registral. Sin este número no hay independización. Después de obtener la independización es posible inscribir el bien a nombre del propietario; vender, transferir, heredar o registrar cualquier otro negocio; recibir préstamos e hipotecar. Una cosa es la independización y otra la titularidad. Son dos procesos diferentes, pero ligados.

 

Quinta evidencia:

La partida registral. Este documento es expedido por la Sunarp. Aquí se detalla las características del bien, es decir, linderos, área, descripción, etc. Se cuenta la historia de los propietarios. Y se muestra el historial y situación legal. Por ejemplo, si has comprado el bien a un constructor con un crédito de un banco, la partida mostrará que se levantó una hipoteca al constructor, se cambió de propietario y ahora el bien tiene una nueva hipoteca. En la partida se asientan todos los cambios de dueño y los asuntos legales que conciernen al bien. Por eso, si tiene una demanda por embargo o está en sucesión, si alguien que no es propietario quiere venderlo, no se aprobará la venta. ¿Ves la importancia?

Ya lo sabes. Cuando un inmueble está independizado, se tiene un bien listo para negociar. Si vas a construir en la casa familiar, es mejor hacer el trabajo bien desde el comienzo. Demostrarle a la Sunarp cómo queda dividido el espacio para cada uno de los propietarios. Solo así estarás seguro que en el futuro podrás comercializarlo. Y, si estás negociando un bien o solicitando un crédito hipotecario, pide el número o la partida registral, pues lo necesitarás.

 

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