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¿Cuánto es lo máximo que puedes pagar por tu próxima vivienda?

por | 20 Sep 2017 | Compra de Vivienda, Créditos Hipotecarios, Presupuestos



Muchos clientes se sorprenden cuando les hago esta pregunta: ¿Cuánto es lo máximo que deseas destinar al pago de la cuota mensual de tu crédito hipotecario? Se sorprenden porque la mayoría de las veces, tienen una mayor capacidad de endeudamiento de lo pensado.  En realidad, es una ecuación simple, pero sumamente importante en la decisión de compra y proceso de solicitud del crédito. ¿Por qué?

Básicamente, determinar lo máximo que se destinará a la cuota mensual tiene dos fines. Primero, tu tranquilidad. Si conoces bien tus gastos y tus ingresos, la cuota de tu crédito hipotecario entrará en el ritmo normal de la vida. Lo pagarás casi sin darte cuenta. Lo segundo, la entidad financiera hará una evaluación seria antes de aprobar tu solicitud de crédito. Unas cuentas sanas ayudarán a construir tu reputación financiera.

Bastan cuatro pasos para conocer el valor real que puedes pagar por tu próxima vivienda con un crédito hipotecario. Se trata de hacer un presupuesto ajustado de ingresos y gastos.

 

Paso uno:

Ingresos mensuales

Lo primero, es determinar los ingresos mensuales. En ocasiones, se trata de una sola fuente de ingresos, como, por ejemplo, el salario mensual. Es importante anotar el valor real que recibes mensualmente, es decir, lo que la empresa te entrega después de liquidar impuestos, essalud y el pago al fondo de pensiones.
También, pueden existir otras fuentes de ingresos: alquiler, honorarios, bonificaciones, renta, remesas o incluso, regalos. Es importante que se tomen en cuenta los ingresos reales y los que tienen una frecuencia mensual. Si los regalos de dineros son esporádicos, o las bonificaciones son semestrales, es preferible, no anotarlas en esta sumatoria de ingresos. Realicemos un ejercicio rápido con cifras redondas:

presupuesto de ingresos

Paso dos:

Cálculo del valor máximo a destinar en la cuota de tu crédito hipotecario

Luego de sumar los ingresos netos, debes conocer cuál es tu capacidad máxima de endeudamiento en créditos. Estos créditos incluyen: pago de crédito vehicular, tarjetas de créditos, préstamos de consumo.

Pero, ¿cuánto es lo óptimo para destinar al crédito mensualmente?

Cada entidad financiera en Perú tiene sus propias políticas para aprobar los créditos hipotecarios.  Es por eso que nosotros preferimos hacer la siguiente recomendación: proyectar que el 45% de los ingresos netos serán dedicados al pago de créditos (incluyendo tu cuota hipotecaria).  

Siguiendo con el ejercicio anterior, en donde se tienen ingresos por S/.10,000, tu nivel máximo de endeudamiento estaría alrededor de S/.4,500. Si asumimos que usarás todo lo que puedes en créditos, te quedarían S/.5,500 (el 55% de tus ingresos netos) para el pago de otros gastos y para ahorro.

capacidad de endeudamiento

¿A cuánto ascienden tus gastos?

Paso tres:

Presupuesto de gastos

El tercer paso será divertido. Seguramente, algunos datos ya los tienes claros. Otros, te exigirán un poco de investigación. Es hora de hacer las cuentas de los gastos. Te sugerimos distribuir los gastos por temas, así:

  1. Vivienda:

Los gastos que implica una vivienda varían de ciudad a ciudad. Por supuesto, no será lo mismo para un depa en Lima o uno en Arequipa. Y claro, también se presentarán diferencias entre distritos de la misma ciudad. Es importante investigar con residentes de la zona la realidad del costo de los servicios públicos, la administración y el mantenimiento.

  1. Alimentación:

Indica el valor del mercado e incluso el de las comidas fuera de casa.

  1. Vehículo y transporte público:

Si tienes un auto anota el gasto mensual de combustible, mantenimiento, parqueaderos, impuestos y seguros. Si usas el transporte público calcula cuánto gastarás para transportate de tu nueva vivienda al trabajo y a otros destinos frecuentes.

  1. Salud:

Ingresa en la lista el valor del seguro de salud, el gimnasio, las medicinas…

  1. Impuestos:

Ten en cuenta el impuesto predial. A veces no es fácil calcularlo, pero vale la pena preguntarles a los amigos que vivan en la zona.  Asume un valor promedio mensual.

  1. Estilo de vida::

Este grupo de gastos es muy importante: ¿En qué gastas tu dinero? ¿Estarías dispuesto a hacer ajustes? Anota los gastos en viajes, hobbies y diversión.

  1. Imprevistos:

Deja un valor para gastos no previstos. Es un ítem que te dará tranquilidad.

El siguiente cuadro te puede servir de referencia:

presupuesto gastos

¿Cuánto sumó todo esto? ¿Cubre el 55% de tus ingresos todo tu presupuesto de gastos? Si la respuesta es no, replantea cuánto es lo que puedes destinar al pago de créditos.

 

Paso cuatro:

Presupuesto de pago de créditos

Si tienes deudas, este es el momento de revisarlas. ¿Cuántas cuotas debes del crédito del carro? ¿Utilizas mucho la tarjeta de crédito? ¿Qué otros cargos o compromisos mensuales tienes con entidades financieras?

Suma todos los pagos mensuales que haces a los bancos, recuerda que esta sumatoria no debería superar el 45% de tus ingresos netos. La entidad financiera revisará esta información pues es uno de los factores que influyen al momento de calcular un crédito hipotecario. En nuestro ejemplo, este 45% representa S/.4,500, y así quedaría nuestro presupuesto con un ejemplo simple:

presupuesto gastos créditos

Conclusiones:

Entonces, en base a tu ingreso neto mensual, tus gastos mensuales y el pago mensual de otros créditos, puedes proyectar cuánto es lo máximo que puedes pagar en cuotas de créditos hipotecarios mensualmente. Esta cifra te ayudará a determinar cuánto es lo máximo que puedes pagar por tu próxima vivienda. Ten en mente estos números al momento de solicitar un crédito hipotecario, y sobre todo antes de empezar a buscar tu próxima vivienda.

 

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