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¿Qué es una carta fianza?

por | 07 Jan 2018 | Compra de Deuda Hipotecaria, Créditos Hipotecarios



¿El banco te ha pedido una carta fianza para concretar el negocio de crédito hipotecario? Espera, estamos a tiempo de analizar el negocio y explicarte qué es una carta fianza.

Déjame adivinar. Preferiste solicitar el crédito hipotecario con el banco de tu confianza y no con el que financia la obra…Lo entiendo: como cliente, uno tiende a pensar que es mejor tener todos los productos en una sola entidad financiera. Es genial que te conozcan y te traten como un cliente especial. Pero, tal vez, en este momento, vas a tener que analizar un momento si te conviene ese negocio. La carta fianza puede sorprenderte. Es mejor estar bien informados.

 

¿Qué es una carta fianza?

La carta fianza es una garantía para que el negocio de la compra venta de un bien nuevo se perfeccione adecuadamente, cuando la entidad financiera que otorga el crédito hipotecario no es la misma que financia la obra. Supongamos que tu negocio es la compra de un depa con cochera y depósito. Tu banco, al otorgar el crédito para la compra de estos tres bienes, requiere afianzar que podrá establecer una hipoteca en primer grado sobre ellos y respaldar así el crédito que te aprobó. Y debe hacerlo porque sobre estos bienes existe una hipoteca previa a favor de la entidad que financió la obra. La carta fianza obligará a que el depa, la cochera y el depósito sean independizados de esa entidad y puedan registrarse ante la SUNARP, indicando que tu banco tiene a favor una hipoteca en primer grado.

 

Veamos las características de esta figura jurídica:

1. Monto: La carta fianza responde por un valor igual al monto del crédito.

 

2. Vigencia: Normalmente, las cartas fianza se expiden para poder elaborar el contrato de crédito hipotecario. Es un trámite ágil en los bancos. A lo sumo, tardarán un par de días en tenerla lista. Cada banco tiene sus normas y deberás consultarlas. Por favor, ten en cuenta que el plazo mínimo de vigencia es de seis meses y el máximo de 18. Si para entonces no te han entregado el depa, podrías renovarla. Claro, pero deberás pagar por un nuevo período y no querrás que eso suceda.

 

3. Quién la diligencia: la entidad financiera que prestó el dinero a la obra deberá expedir la carta fianza para tu banco. La empresa vendedora podrá ayudarte. Si quieres, en la negociación plantea que tú no quieres asumir el costo de la carta fianza. ¿Eres un buen negociador? Prepárate. Más tarde verás porqué.

 

4. Características: como se trata de una fórmula jurídica, todos los bancos pedirán que la carta fianza contenga estas características:

  • Solidaria: es decir, tanto la empresa inmobiliaria como son responsables solidariamente por el crédito hipotecario que vas a tomar.

  • Irrevocable: es un mandato, no hay lugar a cambios, se debe hacer lo que se pide hacer, en los tiempos que se indican.

  • Incondicional: No hay forma de establecer nuevas condiciones.

  • Indivisible: Es claro, se trata de un todo, un bien o unos bienes que siempre van juntos en la obligación.
  • Sin beneficio de excusión: la empresa inmobiliaria no puede transferir a otros la obligación que asume frente al crédito hipotecario.
  • De realización automática ante el primer requerimiento del banco: si se incumple el mandato, podrá hacer efectiva la garantía.

 

5. Alcance: La carta fianza tiene entonces por objeto que se garantice el levantamiento de la hipoteca sobre el predio matriz; la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización y/o reglamento interno; y la inscripción de la hipoteca en primer grado a favor del banco que te otorga el crédito para la compra de los bienes.

 

6. Ejecución: Si el constructor cumple con el alcance dentro de la vigencia de la carta fianza, queda liberado de la ejecución. Si acaso no pudiera cumplir, se deberá solicitar ampliar el plazo; el banco decidirá si lo otorga o no y, en ese caso, ejecutará la garantía: aplicará el valor de la carta fianza a la cancelación del monto del crédito.

 

7. Costo: Este dato lo dejé para el final. Debo explicarte algo importante: El costo de una carta fianza puede estar entre un 3% y un 5% del valor del crédito. Sí, es alto, muy alto. Mi recomendación es evaluar si se justifica, haciendo bien las cuentas. Si la tasa que te ofrece tu banco es tan favorable como para cubrir el valor de la carta fianza, no hay discusión. Es una muy buena opción. Sino, podrías considerar, en unos meses, solicitar un traslado de tu crédito hipotecario y evitar pagar la carta fianza.

 

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