Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

Amortización de hipoteca: Todo sobre el método francés

La amortización es una de las soluciones que te ofrece el sistema financiero para que puedas pagar por tu hipoteca en menos tiempo. A continuación sabrás todo sobre el método francés.

¿Cuál es el significado? Un sistema de amortización es la forma cómo se establece el pago de un préstamo durante el plazo establecido. En un crédito hipotecario, este determina la manera cómo se cancela el capital, intereses, seguros y otros gastos administrativos.

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Actualmente, existen varios maneras de amortizar:

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  • Sistema Francés o de Cuota Fija: la cuota de amortización es constante para todo el período del préstamo (en créditos a tasa de interés fija). La proporción del pago dedicado al capital es baja al inicio, y la misma aumenta progresivamente en cada pago.
  • Sistema Alemán o de Amortización Fija: amortiza el capital en forma constante.
  • Sistema Americano o de Pago al Final del Plazo: se amortizan exclusivamente los intereses, quedando el pago del capital exclusivamente en la última cuota. 

¿Qué sistema se usa en el Perú?

Los bancos en el Perú emplean el Sistema de Amortización Francés en sus créditos hipotecarios, ya que este es el más usado para créditos hipotecarios a nivel mundial.

Por ello, cuando analices al detalle tu cronograma de pagos, observa que en las cuotas iniciales del crédito, el pago realizado se dedique básicamente a amortizar el capital. Pero a medida que transcurren los pagos, aumenta la amortización de capital mientras que el monto pagado por intereses disminuye. 

Otra característica que posee dicho sistema francés es que el monto de la cuota permanece constante a lo largo de los plazos, siempre y cuando, el crédito sea a tasa de interés fija

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Fórmula de amortización

Al calcular la amortización del crédito, hay que calcular el monto de la cuota a pagar cada mes. Para ello, se debe aplicar la siguiente fórmula en la tabla de amortización:

R  =  A * i / (1 – 1 / (1 + i)^n)

Donde:

  • R:  Es la renta, es decir, el monto de la cuota a pagar cada mes, y el cual hay que calcular.
  • A: Es el monto del crédito adquirido.
  • i: Es la tasa de interés mensual que se debe pagar por el crédito.
  • n: Es el número de meses durante los cuales se debe cancelar el crédito.

Después, para los meses siguientes, se debe usar la siguiente fórmula:

R    =    monto de amortización del mes  +  intereses del mes

Donde los intereses del mes se calculan con la siguiente fórmula:

Intereses del mes   =   cuota remanente por pagar  *  i

Cuadro de amortización

El cuadro de amortización suele estar formado por cinco columnas:

  • Periodo: Suele encontrarse en la primera columna. Es decir, cada uno de los periodos se refiere al momento en el que se tiene que realizar el pago.
  • Intereses: Está en la segunda columna. Aquí se indican los intereses que el prestatario paga al prestamista en cada periodo. Se calcula multiplicando el tipo de interés pactado por el capital pendiente (que como veremos es la quinta columna). El interés puede ser fijo o variable.
  • Amortización del capital: Suele estar en la tercera columna. La amortización consiste en la devolución del préstamo, sin contar los intereses. Es decir, es lo que se descuenta cada periodo del capital pendiente.
  • Cuota a pagar: Está en la cuarta columna. Se trata de la suma de los intereses y la amortización.
  • Capital del préstamo pendiente de amortizar: Se encuentra en la quinta columna. Para calcularlo se resta en cada periodo el capital pendiente del periodo anterior y la amortización del periodo actual.

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¿Cómo calcular los intereses y la amortización de capital?

Para calcular la composición de la cuota de amortización de la hipoteca tendremos que tener claro primero el concepto de capital pendiente. ¿Qué es el capital pendiente? la palabra lo dice pero es el capital que todavía nos queda por pagar de la hipoteca. Cada mes este capital es menor. El capital pendiente únicamente disminuye al restarle la parte de la cuota que corresponde a la amortización, pero esto se verá mucho mejor con el ejemplo.

Los intereses se calculan como:

Los intereses = (Capital pendiente * tipo de interés) / 12

La amortización de cada cuota se calcula como:

Amortización por cuota = Cuota – Intereses por cuota

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