¿Puedo vender una casa hipotecada?
¿Hipotecaste tu casa? ¿Puedo vender una casa hipotecada? Perfecto. Tienes pleno derecho. Puedes proceder de esta manera para vender una casa hipotecada.
Si tienes tu casa hipotecada y quieres venderla, puedes hacerlo. La hipoteca es un derecho real de garantía que ofreciste al banco –o a una persona- por un préstamo; y no un impedimento para que, como propietario, puedas realizar negocios con el bien inmueble. Ahora, debe quedar claro, vender no elimina la garantía, no perdona la obligación de pagar la deuda.
Cómo vender una casa hipotecada
Supongamos que hace cinco años tomaste un crédito hipotecario con un banco para comprar un depa. Ahora, quieres invertir en un emprendimiento con unos amigos. Uno de ellos te dijo que podrías vender el depa. ¿Cómo funciona el negocio?
El depa está afectado por una hipoteca, que está registrada ante la SUNARP, la Superintendencia Nacional de Registros Públicos. No existe la más mínima posibilidad de que la SUNARP acepte el registro de una nueva compraventa sin que el banco emita un certificado de cancelación de hipoteca. ¿Por qué? Es su obligación defender al banco. De lo contrario, la garantía no sería realmente una garantía, pus no se sabría quién es el responsable de la deuda.
Entonces, la forma de proceder es esta:
1. En lo comercial:
Puedes contratar a un asesor o agente inmobiliario y pagarle la comisión para que te ayude a establecer el precio de venta, consiga el cliente y te acompañe en el proceso legal. Es ideal. Porque el negocio tiene un riesgo. Lo verás adelante.
2. El precio de venta:
En ocasiones resulta fácil determinar el valor de venta. El inmueble es relativamente nuevo, varios vecinos han vendido y sabes a qué precio, hay varios proyectos nuevos en la zona, tienes el valor en tu póliza de seguros.
Puedes determinarlo o contratar a un experto en avalúos, en tasaciones, para tener certeza y transparencia con los clientes.
3. Organiza una carpeta con todos los documentos requeridos:
- Copia literal (de la escritura)
- HR y PU
- Recibos de pagos de arbitrios
- Pago de predial actualizado
- Cronograma actualizado de la deuda
4. Informa a tu asesor y cliente de la hipoteca:
La hipoteca no disminuye el valor o crea algún inconveniente en la negociación. Es normal que tenga hipoteca. Sin embargo, sí implica considerar la forma de pago. Por ejemplo:
- Un cliente quiere pagarte de contado, no necesita crédito: Perfecto. Pueden decidir entregar el dinero en dos partes: una para pagar la deuda y obtener el certificado de cancelación de hipoteca; y el saldo, a la firma de escritura.
Tienes un cliente que necesita crédito para comprar: perfecto. Si da la casualidad de que es el mismo banco, el trámite será bien simple: el banco utilizará los recursos del crédito de tu cliente para cancelar tu hipoteca. Cuando el crédito es de otro banco, tardará un par de días más el proceso: el crédito cubrirá la deuda, se declarará el bien libre de hipoteca y podrás continuar con el proceso de compraventa.
5. Levantar la hipoteca:
El banco solo levantará la hipoteca al comprobar que has pagado. ¿Cuánto? Lo que debes en el mes en que vas a realizar el pago. La SUNARP procederá a hacer la Con el certificado del banco, el notario procederá con la minuta y luego con la inscripción registral, que confirma que pagaste la deuda y el bien ya no es una garantía.
6. Escritura al nuevo dueño:
Ahora, puedes proceder con la escritura en la que tú vendes y alguien te compra. El bien queda libre de pasar a un nuevo dueño. Es hora de pagar el impuesto a la renta que te corresponde.
¿Dónde está el riesgo de vender una casa hipotecada?
Hay personas expertas en enredos.
Imagínate que aceptes recibir un dinero a la firma de la escritura. Es lo normal. Tus clientes son tan amables y el día del cierre del negocio tuvieron un inconveniente. Firmas escrituras porque te ofrecieron entregarte el dinero más tarde. Ups. ¿Cómo vas a comprobar que aún te deben? Ellos ya pueden registrar el inmueble a su nombre y tú has quedado solo con una parte del valor del inmueble.
En muchas ocasiones, los trámites de cancelación de escritura y nueva escritura de compraventa se realizan en simultánea. Salvo que hayas recibido ya el 100% del valor acordado, no tendrás ningún problema al firmar escrituras.
El ideal es recibir cheques de gerencia o transferencias a tu cuenta y siempre dejar copias de las operaciones. También, realizar el proceso en una notaría de tu confianza. Finalmente, un asesor conocido, una empresa seria que te acompañe en el proceso es lo más seguro.
MUY IMPORTANTE: Supervisa personalmente que la inscripción registral de la SUNARP esté bien realizada, es decir, los nombres del banco sí sean, tu nombre sí esté correcto, tu identificación sea correcta. Y solicita copia del certificado de levantamiento de la hipoteca y guárdalo. Los sistemas de los bancos pueden caerse y tu deuda aparecer de nuevo.
que pasa si compras al contado, entregas una parte para el levantamiento de la hipoteca y el vendedor ya liberado de su deuda no te vende.
Hola Pepe,
En el contrato de compra venta se estipula la venta condicionada al levantamiento de hipoteca. Es decir en el contrato de compra-venta se dice que una parte del dinero irá para el levantamiento de la hipoteca y el saldo para el vendedor.
De esta forma te aseguras no tener los inconvenientes que mencionas.
En el caso no lo hayas hecho así, busca un abogado.
Puedo vender los aires de una casa, estando el primer piso hipotecado??
Sí es posible siempre y cuando los aires sean una propiedad distinta en registros públicos.
Para esto tendría que “Independizar” los aires en registros públicos.
De esta forma, el primer piso tendría una partida registral como propiedad y los “aires” tendría otra partida registral.
Buenos días, un cliente desea vender su propiedad, pero hizo un préstamo personal por 30mil soles, la entidad le hizo inscribir una hipoteca por el valor de su propiedad, Se puede vender? a la fecha debe más de la mitad, pero llama la atención que quede en hipoteca toda la propiedad.
Hola Johnny,
Normalmente el valor de la hipoteca en el registro público es mayor al crédito solicitado. Normalmente el valor de la hipoteca es el valor de realización inmediata del inmueble.
Sí se puede vender el inmueble pero el comprador tendrá primero que emitir el cheque a nombre de la entidad financiera en la que se adeuda el préstamo y el saldo será para el vendedor.
Es usual solicitar a la entidad financiera una carta de levantamiento de hipoteca condicionada al pago. Esto es una carta de compromiso que se levanta la hipoteca si se cancela la misma.
Hola una consulta, he comprado una casa con un familiar (con un préstamo hipotecario) y estamos pensado construir 3 pisos y vender los departamentos y tengo estas consultas:
1- Puedo vender cada departamento si aun pago al banco por la compra la casa?
2- Una vez que se vendan todos los departamentos, seguimos siendo dueños del terreno?
Hola Pía,
Es necesario que el inmueble que tengas, lo “independices” para que cada departamento tenga partidas registrales individuales.
De esta forma tu casa actual se convierte en distintos departamentos con una partida registral individual.
Ya no eres dueña del terreno sino de los departamentos en los que la partida registral figures como dueño.
Holaaa una consulta por favor, compre un depa con hipoteca, el departamento se esta rematando en 3 dias, como indicas hice un contrato con condicion de pago de la hipoteca, ese mismo dia q firmamos hice el cheque al banco y ellos indican que me van a dar una Minuta condicionada al pago de la hipoteca, mi pregunta es: ellos al tener el pago hacen la suspencion del remate(remaju) o soy yo quien tendria que hacerlo?, mi otra consulta es, la minuta condicionada es el unico documento q necesito para inscribir la propiedad a mi nombre? o se necesita de la carta de no adeudo, ayuda por favor!
Hola Hugo,
Seria bueno que hables con la entidad financiera que está por rematar el inmueble y demuestre la intención de pago.
Puedes ser dueño de la propiedad antes de levantar la hipoteca o después. Eso va a depende de la minuta de compra-venta y lo que diga esa minuta cuándo puedes ejercer ser dueño de la propiedad.
Solo necesitas la minuta de levantamiento de hipoteca para que luego del pago, el inmueble quede libre de esta hipoteca. El trámite se realiza en registros públicos y puede tomar varios días hábiles.
Lo que buscas es que al final, la propiedad quede a tu nombre y sin hipotecas.