Qué son una minuta y contrato de compraventa: descarga gratis
Minuta y contrato de compraventa ¿En qué se diferencian? Los términos jurídicos nos confunden. ¿Sabes sobre qué te están hablando y dónde conseguirlos?
Te confieso que hubo un momento en el que yo me enredaba con los términos jurídicos más utilizados en el negocio inmobiliario. No entendía la diferencia entre testimonio, copia o escritura. Estudié un poco, le pregunté a un abogado especialista en el tema y aclaré todo sobre minuta y contrato de compraventa, más aún cuando estamos en medio de un proceso de un préstamo con garantía hipotecaria, que podrás descargar gratis.
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Contrato de compraventa
¿Recuerdas lo primero que firmaste al cerrar el negocio de tu depa? Bien. Ese fue un contrato de compraventa. Podríamos decir que es un acuerdo entre las partes, el que vende y el que compra. En este documento se definen los términos del negocio: qué inmueble es, dónde queda, precio de venta, forma de pago, fecha de entrega, condiciones especiales y quiénes intervienen. El contrato es suficiente para que, por ejemplo, el constructor respete la venta y tú te comprometas con el negocio.
Minuta
El proceso legal avanza con una minuta. Este documento es normalmente elaborado por un abogado. Tiene más detalles sobre el inmueble que el anterior. Define los límites geográficos, el derecho sobre zonas comunes, la hipoteca a favor del banco con el que vas a tomar crédito. Y transcribe las condiciones del negocio acordadas en el contrato. La minuta tiene el objetivo claro de convertirse en escritura pública. Es el formato legal para enviarle a la notaría para que proceda a la escritura. Los firman las partes y el abogado.
La minuta se elabora como parte de:
- El proceso de legalización del crédito hipotecario: La elaboración de la minuta tiene costo, por lo tanto, es imperativo que la información que tenga el abogado sea cierta. Debes informar con tiempo si, por ejemplo, tu nueva pareja hará parte del negocio; quieres tomar un valor diferente en crédito hipotecario; o quieres cambiar la forma de pago. La firma puede suceder en las oficinas del constructor o en notaría.
- Antes de la entrega de un inmueble usado: No es fácil que alguien apruebe entregarte un inmueble sin haber terminado de pagarlo. Sería un riesgo grande firmar una minuta, una escritura de un bien sin tener toda la plata asegurada. Si algo pasa, si la persona no quiere seguir pagando, ¡el bien ya fue transferido! En este caso, debe quedar muy claro en la minuta la forma exacta de pago y establecer las multas y garantías que creas necesarias.
- Al terminar de recibir el pago y proceder a la entrega: Esta es la forma más común. Las partes deciden encontrarse en la notaría. El comprador entregará allí el dinero pendiente, se firmará la minuta y se procederá a la entrega. Es un momento que todo abogado y vendedor de bienes inmuebles declara como de alta tensión: es preciso que todos se presenten y que firmen antes de ir a la entrega.
Al momento de la firma, revisa bien estos datos:
- Tu nombre debe estar bien escrito;
- Tu número de DNI debe ser correcto;
- El número del inmueble (piso, área);
- El número de los estacionamientos y depósitos;
- El banco con el que tomarás el crédito;
- Las cifras del negocio.
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Escritura
Puede pasar algún tiempo entre la firma de la minuta y la firma de la escritura. No existe en Perú ningún otro documento con más fuerza legal que una escritura. El texto será igual a la minuta. Debes ir a la notaría a firmar.
Una vez firmada por las partes y el notario, la escritura entrará al archivo notarial. El original permanece allí. La notaría expedirá dos documentos:
-
- El parte notarial: este documento servirá para que Registros Públicos continúe con el proceso de titularización.
- El testimonio: es el que se entrega al cliente o a los titulares del negocio.
Podría decirse que el testimonio es lo mismo que la escritura o incluso algunas personas hablan de una copia de la escritura. Prefiero decirle testimonio. A la escritura pública también se le llama “testimonio de escritura pública”, a veces se le nombra “testimonio de compraventa”.
El testimonio es solicitado en todos los casos en los que hagas algún negocio con el bien inmueble. Guárdalo bien. Anota en alguna parte segura en qué notaría se firmó y el número de la escritura. Si, por cualquier motivo, debes solicitar una copia, podrás pedirla en la Notaría.
De esta manera ya sabes la diferencia entre minuta y contrato de compraventa.
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Muchas gracias, por esta fácil e importante ilustración, me quedó claro y muy útil.FELICITACIONES por el servicio a la sociedad y el modo de la disertación que lo hace interesante y comprensible.
Tengo la minuta de compra venta de mi deparatamento realizado en una notaria, mi consulta es, para elevar a escritura publica se puede hacer en cualquier notaria o no. Gracias por la respuesta
Sí, puedes utilizar la notaría de tu preferencia.
Si obtienes un crédito hipotecario, a veces conviene utilizar la notaría sugerida por el banco por facilidad.
Si el notario hace la minuta, ésta se convierte en un documento público?? teniendo en cuenta el fundamento 4 de la sentencia 88-2012 Junin, que menciona que son documentos públicos los realizados por un notarios o fedatario?
Hola Alois,
Desconozco ese fundamento. ¿Cuándo te refieres a documento público, te refieres a inscrito en el registro público?
El notario al suscribir la minuta tiene un plazo para registrarse en el registro público. No es un trámite de inmediato.
Hola, en caso el acuerdo de la venta de un inmueble se haya hecho con papel sello sexto, cómo se actualiza? Tiene valor para un futuro trámite de sucesión? Gracias.
Hola Giancarlo,
No me queda claro la pregunta.
Hola, me refiero a que el único documento que se posee de una propiedad es una Minuta en sello sexto, en caso de querer venderla u otro trámite es válido ese documento?
Hola Giancarlo,
No tengo conocimiento de ese documento. Disculpa no poder ayudarte!
Cuanto tiempo se demora en obtener el “Testimonio” despues de la firma de la escritura?
Hola Rod,
Depende de la notaría. En 2-3 semanas ya debeŕias tenerlo.
Hola al comprar un depa a que instancia debes acudir primero para el registro de este a tu nombre, gracias.
Hola Penélope,
En el contrato de compraventa, que se firma notarialmente, la propiedad pasa a tu nombre mediante escritura pública. Esto lo puedes evidenciar en la partida registral del inmueble que tiene registros públicos.
Entiendo que tu pregunta es más cuando compras un “bien futuro”. Es decir, un inmueble que está en proyectos y cuya partida registral no está inscrita todavía en registros públicos.
Si este último es tu caso, la inmobiliaria cuando haya finalizado la obra y realizado la mayor parte de las ventas del inmueble, tiene que “independizar” cada unidad inmobiliaria. Esto quiere decir que donde antes había una partida registral asociada al terreno del edificio, ahora se tiene que sub-dividir en múltiples partidas registrales de cada departamento, depósito y estacionamiento construído.
A su vez, si el proyecto fue financiado por un banco; la inmobilaria tiene que levantar la hipoteca que se constituyó a favor del banco antes de construirse el edificio. Esta está asociada a todo el terreno. A esto se le conoce como “hipoteca matriz”.
(Puedes leer más sobre esto aquí: https://rebajatuscuentas.com/pe/blog/que-es-una-hipoteca-matriz)
Espero haberte ayudado.
Un abrazo!
buenas noches, la minuta de compraventa que firme indica que ambas partes debemos firmar escrituras publicas en 20 días hábiles, pero por razones ajenas no podre estar presente dentro del tiempo indicado, que puede pasar o que puedo hacer?
Va depender si eres el comprador o el vendedor.
En casos seas el comprador, por lo general el tema a resolver es con el banco que te dio el crédito hipotecario. Muchos bancos desembolsan el crédito hipotecario con el bloqueo registral de la propiedad. Esto ocurre antes de al firma de la escritura pública por lo que los intereses están corriendo a pesar de que el vendedor no haya recibido todo el dinero.
Si tu eres el comprador y lo has comprado con un crédito hipotecario, asegúrate tener claro si los intereses del crédito ya están corriendo y asumir ese gasto.
El otro punto en caso seas el comprador es que las arras del contrato de compraventa que se suele usar pueden vencer. En este caso el vendedor puede quedarse con el dinero inicial y cancelar la operación. En este caso, intenta negociar con el vendedor y pedir una prorroga para resolver el tema.
En caso seas el vendedor, simplemente negocia con el comprador la firma de la misma.
Estimado muy buenas tardes. En caso de que una notaria haya sido cerrada, es decir clausurada. Dónde podría obtener la copia de la escritura pública considerando que poseo la minuta de compra venta.
Hola Jim,
Puedes acercarte a registros públicos y pedir una visualización del título archivado de la escritura pública. Esto tendrá la información que buscas.
Espero pueda servirte.
Muchas gracias estimado Nicolás. ¿La inscripción de la escritura pública lo realizó la notaria antes de ser clausurada.?
Pues eso sí no te podría decir dado que no sé si la notaría hizo o no su trabajo.
Lo que sí puedo decirte es que tienes que saberlo lo antes posible dado que no tienes certeza que la transacción se inscribió en el registro público.
Para corroborar que el notario hizo la inscripción de la escritura pública pide la copia literal del inmueble en registros públicos.. Ahí deben salir los detalles de la transacción realizada.
En caso no estén, pues no se hizo la inscripción. Tienes que hablar con la notaria clausurada y resolver el problema dado que para el registro público la transacción nunca se realizó.
Muchas gracias Nicolás por darse el tiempo de responder mis consultas. . Saludos.
Hola,
Gracias por la información y por compartir su conocimiento.
Soy Peruana y resido en el extranjero. Soy ciudadana Peruana y también Americana.
Que documentos necesito presentar al notaría para comprar terreno? Mi hermana será la encargada de hacer el trámite.
Debido al COVID 19 muchas entidades están cerradas. Si el notario público editará una minuta cuánto tiempo de validez tiene antes de presentar a registros públicos?
Hola Laura,
Entiendo que quieres que tu hermana sea la que compre el terreno por ti.
Para esto, se le tiene que dar un poder a tu hermana. El poder tiene que ser bastante específico y sí es mejor que lo redacte un abogado.
Si estás en USA y tu hermana en Perú, tienes que hacer que el poder sea apostillado por el consulado peruano más cerca a tu localidad. Una vez que el documento ha sido apositallado, tienes que enviarlo a Perú para su inscripción en registros públicos.
Luego de algunas semanas, el poder estará inscrito a favor de tu hermana y ella podrá comprar el terreno por ti.
Con respecto a la minuta de compra-venta (entiendo que te refieres a eso), normalmente ahí se especifica la fecha máxima para firmar escritura pública y en donde el adelanto otorgado vence.
Hola Nicolás,
Muchas gracias por la información. Perdón, mi segunda pregunta no estaba elaborada.
Por razones de la pandemic, el consulado Peruano tiene atención limitada y es el trámite es en persona. Tomará un tiempo obtener el poder que necesito. Yo se que el vendedor tiene varias ofertas y me apura hacer la transacción.
Encuentro información contradictoria en varios sites, blogs etc. Tengo entendido que una minuta de compra y venta tiene fecha de expiración, dos semanas para elevar a escritura. El Abogado es también Notario Público y es contratado por el vendedor. Aquél señor explicó a mi hermana que no había problema.
Gracias- su tiempo he información son apreciados.
P.S Quien es encargado de pagar el costo de la transacción, (compra venta de terreno)?
Hola Laura,
Con respecto a la cita del consulado, pues no queda otra. A esperar.
Con respecto a la minuta de compra-venta, ahí se especifica el tiempo máximo que tiene el comprador para cerrar la transacción.
Ejemplo: “Se da un adelanto del 10%. El otro 90% se tendrá que completar en un máximo de 60 días, de lo contrario se pierde el adelanto”.
Normalmente es así dado que cerrar una operación de compra-venta puede tomar unos días (Aprobación del crédito del banco, contratos y papeleos, entre otros) y el vendedor necesita una garantía y compromiso por parte de los compradores que llevarán a cabo la gestión.
Avísame cualquier duda.
Awesome!
Quien paga los documentos de notaria?propietario o comprador.
Gracias
Todo lo paga el comprador a excepción de:
– Impuesto sobre la venta del inmueble.
– Impuesto predial y arbitrios asociado al inmueble.
Thank you again!
Buenas noches, estoy interesado en un terreno agrícola, pero el vendedor me indica que no está registrado en SUNARP, solo tiene minuta notarial ¿Existe algún riesgo? ¿Qué otros documentos debo solicitar? ¿Se puede inscribir inmediatamente en SUNARP?
Quedo atento a su respuesta.
Saludos,
Hola Juan,
Claro que hay un riesgo. Puedo que el inmueble no se pueda inscribir en registros públicos o puede que se demore muchísimo en lograrlo.
Te recomiendo que te asesores antes de comprarlo y entiendas claramente lo que conlleva.
Un abrazo,