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¿Cómo se compone la cuota de un crédito hipotecario?

por | 14 Jun 2018 | Compra de Deuda Hipotecaria, Compra de Vivienda, Créditos Hipotecarios, Términos Básicos



Cada mes pagas una cuota de tu préstamo hipotecario. ¿Sabes qué estás pagando? Aquí te cuento cómo se compone la cuota un crédito hipotecario.

Muchas veces pagamos nuestras cuentas y realmente no nos detenemos a pensar qué estamos pagando. Por ejemplo, el alquiler. ¿Sabes cuánto corresponde a administración y cuánto a renta? O, cuando pagas la administración de tu depa, ¿sabes qué porcentaje corresponde a vigilancia? Una cosa similar sucede con los créditos hipotecarios. Los pagamos sin saber muy bien qué nos están cobrando.

Muchos clientes no analizan los cronogramas de pago ni cómo se compone la cuota de un crédito hipotecario. ¿Tienes a la mano tu cronograma de pagos? Bien. Empecemos.

El cronograma cuenta una historia completa. Sabemos cuánto es el monto del crédito, cuánto pagarás por el crédito, cuánto te demorarás en pagar y qué otros rubros estás pagando en la cuota mensual.

¿Cómo se establece el valor de tu cuota mensual?

La cuota del crédito depende de tres grandes factores:

Hay otro factor que incide en el costo final, pero su valor es menor:

 

1. El primer componente de tu cuota es la tasa.

Cómo se compone la cuota de mi crédito hipotecario

En tu cronograma siempre verás dos valores.

El primero, la TEA, es la Tasa Efectiva Anual. Equivale al valor del dinero en el tiempo. El segundo valor, TCEA, es la Tasa Costo Efectivo Anual. Esta tasa incluye el costo del dinero y el costo del trabajo administrativo de la entidad financiera, por ejemplo, enviarte por correo los extractos mensuales. Normalmente, la TCEA es algo así como un punto más alta que la TEA

Si quieres hacer el cálculo, verás que la fórmula utiliza el valor de la TCEA para calcular el valor de la cuota mensual del crédito.

 

2. Los seguros todo riesgo y de desgravamen

En tu cronograma de pagos podrás observar el estado de los seguros. En este ejemplo, el cliente negoció un seguro de desgravamen mancomunado con una compañía de seguros. El banco cobró el estudio del endoso de la póliza en el primer mes.

También, podemos ver que el seguro todo riesgo será contratado por el banco. Se aplicará un porcentaje equivalente al 0.2 y se cobrará cada mes en la cuota a partir de la cuota número seis.

 

3. Otros valores

En cada columna, tu banco detalla la evolución que tendrá el crédito mes a mes. Por ejemplo, muestra el valor de la cuota, la amortización, los intereses y el saldo.

  • Verás que la cuota mensual es igual a los intereses más el valor de la amortización.
  • Los intereses es el valor que le pagarás al banco mes a mes por el crédito.
  • La amortización es el valor que se abona a capital, al monto del préstamo.

Inicialmente, casi la totalidad del valor de la cuota se destina al pago de intereses y solo una pequeña parte a abonar a la deuda. Más o menos hacia la mitad del periodo total del préstamo, verás que ocurre lo contrario: tu dinero se destina en su gran mayoría a abonar a capital.

  • El saldo es el valor total de lo que debes a la fecha. Por ejemplo, si en el mes 100 de tu crédito quieres pagar la totalidad de la deuda, observa la cifra “saldo”, ese es el valor que tendrás que pagar.

Las entidades financieras no pueden cobrar “comisiones” en los negocios que realizan con créditos hipotecarios. Pueden cobrarte los seguros, los endosos de los seguros, el estudio de garantías y el envío por correo de la correspondencia.

¿Las últimas columnas? Será mejor que permanezcan en ceros. Se trata de los cobros por incumplimiento en el pago de las cuotas mensuales.

 

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