Tasación de inmueble: ¿qué es y qué hay que tener en cuenta?

La tasación de inmueble es uno de los requisitos en los préstamos con garantía hipotecaria. ¿Por qué es tan importante? Te lo explico todo.

A continuación, te explicaremos este concepto con un ejemplo muy sencillo de entender.

La casa de Jesús María 

Un día, un amigo estaba en Jesús María viendo unas propiedades para evaluarlas. Tomó varias fotos de las fachadas y seguramente llamó la atención de una vecina. La señora salió y le preguntó qué hacía. Le contó que vivía en esa casa desde hacía 30 años. Era una casa grande, con patio, cuatro alcobas, un gran frente. La señora aprovechó la visita del experto y le preguntó:

–¿Cuánto cree que vale mi casa? – Lo miró con algo de suspicacia.  

Mi amigo, que conoce muy bien su oficio, le contestó con otra pregunta:

–¿Cuánto cree usted que vale su casa?

La señora se puso en plan de vendedora. Alabó la comodidad de la casa, la ubicación, el amor con que la construyeron, los recuerdos de toda la familia y la confesión sobre el cansancio que para su edad significa subir y bajar escalas todo el día.

–Vale quinientos mil -dijo.

Estas historias son normales. Muchas personas agregan al precio de la propiedad el precio del amor con el que han vivido en sus casas. Por eso, al negociarlas, lo mejor es hacer un estudio de tasación, establecer un precio justo.

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La norma sobre tasación de inmueble

Existen criterios, métodos y técnicas para establecer cuánto vale una propiedad. En Perú, las tasaciones se rigen por el Reglamento Nacional de Tasación (Resolución Ministerial 172-2016-Vivienda). Lo primero que debemos entender es que, por ley, es obligatorio realizar un procedimiento de tasación de un bien inmueble cada vez que lo negociemos con un banco. Por eso, un banco, una caja de crédito, siempre tendrán que hacer la tasación.

Si tú estuvieras prestando dinero sobre una casa, también quisieras saber si vale lo que el dueño dice que vale. De lo contrario, podrías perder dinero.

La actividad de tasación la realizan expertos, peritos autorizados por el Ministerio de Vivienda. En el Reglamento se fijan los principios y fórmulas para hacer los cálculos. El perito debe inspeccionar la propiedad, analizar sus características y darles valor de acuerdo con los criterios y métodos establecidos en el Reglamento de Tasación.

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¿Qué tienen en cuenta para fijar el precio?

Algunos de los factores a evaluar son:

• La ubicación de la propiedad:

Cada barrio tiene un valor. ¿De qué depende? Son muchos factores, por ejemplo, del tipo de construcciones que existen (no es lo mismo si está todo construido o todo por construir). Los servicios y comodidades de la zona son muy importantes, tales como el transporte público, centros educativos y de salud, parques o calles.  La distancia a zonas de trabajo. También, se valora el futuro de la zona. ¿Te imaginas que la municipalidad tenga planes de construir una avenida, o un gran museo o pronto inaugurarán un centro comercial? Esos datos se tendrán en cuenta.

• El lote:

El predio en el que está construido el bien tiene un valor. El perito observa la forma del lote, las entradas, el área, los linderos. También, analiza la normatividad. Un lote que solo tiene permiso para construir casas de hasta dos pisos tiene un valor inferior a un lote en el que puede edificarse un edificio. Si el uso comercial está autorizado tendrá un precio mayor a uno residencial. Así mismo, si tiene gravámenes o cargas.

• La edificación

Una casa de 60 m2 y un depa de 60 m2 en la misma zona tendrán un valor diferente. Un departamento nuevo y uno viejo en la misma zona, tendrán un valor diferente. Cada factor tiene un peso diferente en la ecuación y eso hará que haya diferencias. EL área bajo techo se asume más costosa que las terrazas, por ejemplo.

• El tipo de construcción es muy importante. ¿Es de madera? ¿Ladrillo? ¿Concreto?
• También, debes entender que tu propiedad cambia de valor con el tiempo. La antigüedad es uno de los factores de más peso.
• Los peritos miran los acabados, la calidad y durabilidad que tienen.
• Las características típicas (número de habitaciones, baños, ventanas, puertas, techos, instalaciones eléctricas, parqueaderos) son muy importante. Por ejemplo, una casa grande con varias habitaciones es más comercial que una cada grande con una sola habitación.
• El estado general del bien. Esto es muy importante. Un buen mantenimiento es clave en el precio. ¡Ya sabes lo que puede costar una casa colonial! Y, si el dueño se descuida, una casa de siete años puede costar menos que una de 20.

El Reglamento establece los valores de depreciación de las edificaciones según el tipo de construcción, antigüedad y estado de conservación. Esas tablas son base para el trabajo de tasación de un inmueble.

• Registro

Para un perito es más fácil realizar una tasación de tu bien inmueble si tiene registro. En la Partida del Registro de Predios y en el HR y PU, está la información oficial que necesita para tomar decisiones: el área, las características, los linderos, la antigüedad y la titularidad.

Pero no te preocupes. Si aún no está registrado, indicará alguna seña que permita establecer que la propiedad sí existe y cómo encontrarla.

Al final, emite un informe en el que detalla cada criterio que analizó, el método utilizado para tasar y el registro fotográfico. Por su puesto, la información la conocerá de manera confidencial quien lo contrató.

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