Las ventajas de la tasa mixta para los créditos hipotecarios

De acuerdo con el momento económico del país, los bancos pueden ofrecerte una tasa mixta para los créditos hipotecarios. ¿Será...

De acuerdo con el momento económico del país, los bancos pueden ofrecerte una tasa mixta para los créditos hipotecarios. ¿Será un buen negocio?

Desde hace un tiempo, los bancos comenzaron a ofrecer de nuevo la tasa mixta para los créditos hipotecarios. Es una clara señal de cambios en la economía del país.

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Algunos clientes han manifestado temor. Las tasas mixtas y las tasas variables no gozan de la mejor reputación. Sin embargo, esta puede ser una buena oportunidad de negocio. Las ventajas de la tasa mixta para los créditos hipotecarios.

Qué es en realidad la tasa mixta

La tasa mixta es una mezcla de tasa fija y tasa variable: una parte del crédito se calcula con una tasa fija (normalmente 5 ó 10 años, según el período del préstamo) y el resto se calcula a tasa variable; es decir, la tasa se acomodará a la tasa de referencia del mercado en ese momento dada por el Banco Central de la Reserva del Perú para el manejo de la política monetaria.

Si hoy estuvieras tomando un crédito hipotecario con tasa mixta, tu escenario se vería más o menos así:

Valor del préstamo: S/ 180,000.00
TEA (Tasa Efectiva Anual): 7.5%
Plazo del préstamo: 240 meses
Fecha de pago de cuota 1: 15 de diciembre de 2018
Fecha de la cuota de cambio, la 60: 15 de diciembre de 2023
Tasa variable para el primer periodo: 10% (estimado)
De la cuota 60 a cuota 72
Tasa variable para el primer periodo: %

¿Mal negocio?

El riesgo de la tasa mixta

La mala fama de la tasa variable y la tasa mixta tiene que ver con la incertidumbre y el riesgo.

Al momento de tomar el crédito y recibir el desembolso se tiene certeza sobre una parte del negocio: el primer período –los cinco primeros años-, la tasa pactada y la cuota mensual que permanecerá inalterable en esos meses.

Luego, la incertidumbre. Es previsible suponer un alza de un par de puntos. Pero es un interrogante. La cifra no está cerrada. Se está a la expectativa de las condiciones de la economía y las medidas que tome el BCR para controlar los indicadores monetarios.

Eso es justamente lo interesante del negocio.

El mercado financiero tiene en cuenta la variable “riesgo” y por eso te ofrece una tasa fija para el primer período inferior a la de un crédito que se calcula al 100% con tasa fija.

¿Cuánto hubieras pagado de TEA si el crédito fuera solo a tasa fija?

60 meses a 8.50% . Un punto por encima.

¿Conviene el negocio?

Quisiera tener la varita mágica para predecir el futuro, y confirmar sin lugar a dudas que las tasas no subirán o subirán muy poco. Tal posibilidad no existe. Lo que sí existe es un conocimiento de los productos y las posibilidades para los clientes.

Los créditos hipotecarios con tasa mixta ofrecen estas posibilidades:

Lo primero, claro, es cerrar el negocio de la compra de un inmueble que se valorizará en el tiempo. Esto se traducirá en inversión.
Pagarás cuotas mensuales durante 5 ó 10 años calculadas a la mejor de tasa fija del mercado.
Tendrás la oportunidad de consolidar durante 5 ó 10 años un buen historial crediticio para futuros negocios.
Durante la vigencia del crédito te será posible revisar el negocio. Si las tasas han bajado, un traslado hipotecario será muy conveniente. Con esta operación, el saldo del crédito se calculará de nuevo a una mejor tasa y la cuota mensual será inferior.
Es muy normal que los clientes, en cinco o diez años, mejoren sus condiciones laborales y sus ingresos sean cada vez mejores. Es decir, tus credenciales serán más seguras y por lo tanto podrías obtener una calificación de riesgo diferente. Eso ayudaría a bajar la tasa.