Guía de Créditos Hipotecarios


¿Qué es un crédito hipotecario?

La figura del crédito hipotecario es muy antigua, siglo V antes de Cristo, probablemente. En esa época, se pagaba el incumplimiento a una deuda con la esclavitud o la cárcel. El derecho romano terminó por darle la forma a la figura tal como la conocemos hoy: un préstamo que se usa para construir, comprar o remodelar un inmueble y que tiene como garantía ese inmueble. Palabras más, palabras menos, mientras se cancela la deuda adquirida, el bien está hipotecado, como garantía de que el préstamo se pagará. Al cancelar la totalidad del crédito, se levantará la hipoteca, pues ya no será necesaria; pero si acaso se incumpliera con los pagos, la entidad bancaria exigirá el bien inmueble para pagarse la deuda.


¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

Comprar un inmueble con un crédito hipotecario es un negocio claro y transparente para todas las partes:

  • Para el vendedor: el banco le entregará el dinero a quien venda, sea una empresa constructora o una persona natural.
  • Para la entidad financiera: tendrá claridad del monto del negocio y del estado del inmueble que le servirá de garantía. Tendrá como prueba un certificado de garantía.
  • Para el estado: Tendrá registro de la escritura y de la hipoteca y podrá realizar cobro de impuestos al predio y renta o bien, otorgar beneficios tributarios.
  • Para el comprador: Tendrá el financiamiento y su propiedad legalizada.


¿Para qué se puede usar un crédito hipotecario?

Con un crédito hipotecario es posible financiar la compra de casa, departamento, bodega, oficina o casa de playa. Puede ser nueva, futura o usada. También, algunas de las entidades financieras peruanas prestan para construir, remodelar, ampliar o mejorar las viviendas.

Muchas entidades financieras en El Perú -pueden ser unas 30- ofrecen crédito hipotecario. Es un producto de gran importancia en el mundo entero. El negocio inmobiliario es un motor económico importante por la capacidad de generar empleos.


Requisitos para obtener un crédito hipotecario

Los requisitos que exigen las entidades financieras en El Perú a los clientes que desean tomar créditos hipotecarios son similares entre ellos. El banco será un “socio” en el negocio. Por eso, requiere información para evaluar el negocio. Por ejemplo, pedirá llenar formularios con información tradicional como nombre, dirección, teléfonos, correo electrónico. También, pedirá datos tales como:

  • Edad: estimará a qué edad se terminará de cancelar el crédito. ¿Estará aún en etapa laboral? ¿Jubilado? Normalmente, si tiene entre 20 y 65 años, aprueban. Pero todo depende del tipo de crédito y el plazo que se elija.
  • Estado civil y número de hijos: Equivale a decir, ¿cuántas personas firmarán la escritura? ¿Cuántas personas tomarán el crédito? Existen fórmulas jurídicas muy delicadas para proteger el patrimonio de una familia y la sociedad conyugal y que se tendrán en cuenta para el contenido de la escritura.
  • Ingresos: pedirá discriminar el concepto de los ingresos, es decir, cuánto proviene de salario, arriendos, renta, acciones, remesas, honorarios, etc. Los ingresos pueden estar formados por una sola de estas opciones, por varias o por todas. El banco verificará si el tomador del crédito dispone de capacidad de pago. Por eso, solicitará documentos para comprobar la información: últimas boletas de pago del salario, declaración de renta, constancia laboral y/o certificado laboral, constancia de dividendos pagados, contrato de arriendo, etc. Por ejemplo, un empresario podrá presentar la licencia de funcionamiento y testimonio de constitución. Los depósitos periódicos en una cuenta de ahorros provenientes de remesas, también son aceptadas como parte de la documentación requerida.
  • Antigüedad laboral: es importante para determinar la estabilidad de la persona. Un empleado con menos de un año en el cargo, puede tener inconvenientes para la aprobación.
  • Gastos: el banco realizará un simple ejercicio: Si una persona gana S/1000, podrá destinar como máximo S/450 a pago de préstamos. Asume que el resto se requiere para vivir.
  • Inmueble: evaluará la zona donde está ubicado, la edad del inmueble, la historia jurídica y pedirá un avalúo.
  • Monto del crédito solicitado: el banco podrá prestar hasta el 90% del valor comercial del inmueble.


Las decisiones que se toman en un crédito hipotecario

Las decisiones de un tomador de crédito son varias y todas son importantes.

1. El inmueble

En el caso de un inmueble de estreno, ¿estará el inmueble independizado?, ¿se trata de un constructor confiable?

En el caso de un inmueble usado, ¿qué dice sobre el bien el certificado literal de la partida registral? ¿De qué fecha es el certificado? ¿El vendedor es el mismo propietario?

Como ya lo mencionamos, para la entidad financiera es requisito que la propiedad tenga un buen historial. El banco te pedirá una copia de los certificados literales de cada departamento.

2. El monto del crédito a solicitar

La operación es relativamente sencilla.

Para el caso de un bien terminado el valor a solicitar es el resultado de una resta:

Valor a solicitar = Valor del inmueble - ahorros que se darán como inicial

*Como mínimo el inicial debe ser el 10% del valor del inmueble

Además, se puede incluir un nuevo rubro: si el tomador del crédito está afiliado a una Administradora de Fondos de Pensiones (AFP), podrá solicitar hasta el 25% de sus ahorros para destinarlos a la compra de la vivienda. En caso de utilizarlos, se deberá informar a la constructora y a la entidad financiera para iniciar los trámites a tiempo.


Así como el banco hace sus cuentas, tu harás un presupuesto de gastos para estimar tu capacidad de endeudamiento, es decir, cuánto podrás pagar de cuota del crédito hipotecario. Como se trata, probablemente, de tu primer departamento, y de tu primera experiencia en vivir solo, deberás investigar un poco. Cuánto pagan tus amigos en sus cuentas de servicios públicos, el valor promedio del mantenimiento y el pago de impuestos, son algunos de los gastos más importantes.

Ingresos mensuales netos - Gastos mensuales - Ahorros = Capacidad de endeudamiento

Esta es, claro, la decisión central. Con qué banco tomar el crédito. Veamos:

  • Dónde se manejan las cuentas propias: Ser buen cliente ayuda en el proceso de aprobación de un crédito hipotecario. Es necesario evaluar el producto que ofrece el banco del cual ya eres cliente y comparar con otros. Siempre puede haber un banco que te ofrezca mejores condiciones.
  • Publicidad y experiencia de referidos: Con seguridad, los amigos y familiares tendrán créditos hipotecarios en distintas entidades financieras. ¿Cuál tiene la mejor oferta? ¿Cuál brinda el mejor servicio?

En el Perú, cerca de 30 entidades financieras ofrecen productos relacionados con créditos hipotecarios. Algunos son muy similares, otros no tanto. Pero como ya vimos anteriormente, es necesario evaluar todas las variables para elegir el mejor negocio de acuerdo con las posibilidades y necesidades de cada comprador.


Variables a analizar para cada opción de crédito hipotecario

  • Préstamo en soles o dólares: la posibilidad de adquirir el préstamo en soles ha incrementado las solicitudes de préstamos en los últimos meses. Si tus ingresos son en soles, será mejor pedir un préstamo en soles. Sin embargo, por las condiciones de nuestra economía, siempre será necesario revisar esta variable.
  • Período del préstamo: el plazo varía según la entidad financiera. Unos autorizan hasta 25 años otros hasta 30 años.
  • Tasa de interés: cada entidad bancaria tiene sus propias cifras. Cambia de acuerdo con el monto a solicitar, el período y las políticas de la entidad.
  • Valor del seguro de inmueble: ¿Qué pasaría si, por ejemplo, ocurre un incendio y se destruye la casa? Todos los bancos exigen tomar un seguro contra todo riesgo (se toma con el banco o con un corredor, pero debe tener las condiciones exigidas por la entidad financiera). Si ocurriera algo, la aseguradora pagará a la entidad financiera la deuda. Es la forma de proteger la garantía contra todo riesgo.
  • Valor del seguro de desgravamen: este seguro es también de carácter obligatorio (se toma con el banco o con corredor). Es muy conveniente: en caso de muerte o invalidez, el seguro se hará cargo de la deuda y liberará a la familia de toda responsabilidad.
  • Valor de gastos de envío de cuenta mensual: Normalmente, está incorporado al valor de la cuota mensual. Se debe verificar.
  • Valor de la cuota mensual: es lo que se deberá pagar al banco mes a mes por el crédito. Incluye capital más intereses y algunos otros gastos como lo seguros y gastos administrativos.
  • Valor de la cuota doble: Dos veces al año, en julio y diciembre, se podrá pagar una cuota doble. Esta decisión se toma desde la solicitud del crédito y se aplica sólo si decidiste tomarla.
  • Estudio de títulos: Es necesario tener en cuenta este gasto. Los bancos analizan los documentos legales de la propiedad para saber si es factible o no el negocio. ¿Tiene anotaciones? ¿El bien está libre? ¿Tiene embargos o está en proceso de sucesión? En el caso de un inmueble nuevo, el constructor debe entregar una extensa documentación. Cada entidad tiene sus propios requisitos. Normalmente, entregan una hoja impresa con la lista de documentos requeridos o se puede consultar en sus portales web.
  • Carta fianza: Cuando se toma un crédito con un banco diferente al que financia la obra, se debe pagar por una carta de fianza. El valor es variable y cada entidad tiene su tarifa.
  • Período de gracia: Después de desembolsar el préstamo, es decir, pagar al vendedor del inmueble, el banco le otorga al comprador un periodo de gracia para comenzar a pagar el crédito hipotecario. Algunos productos lo ofrecen.

¿Cuál es la mejor opción?

Las necesidades de cuota inicial y de préstamo varían dependiendo del valor de cada inmueble. Pero no es tan sencillo darse cuenta que la capacidad máxima de endeudamiento mensual tiene un tope, delimitado por el ingreso mensual. En pocas palabras, la cuota hipotecaria no puede superar ese monto.

Además, a mayor periodo, la cuota mensual del préstamo es más baja, más cómoda. Obviamente, el valor final a pagar también será mayor, porque serán más los intereses. El mejor negocio será el que sea más conveniente para tu estilo de vida y necesidades.

Es obvio que el banco cobre unos intereses por el crédito. Es el valor del dinero en el tiempo y parte fundamental del negocio de los bancos. Pero siempre hay que buscar la mejor opción. Si uno ofrece 13% y el otro el 12,9%, hay que hacer cuentas. En diez, 15 o 30 años, esa pequeña diferencia puede significar mucho dinero.

La cuota mensual funciona así: al pagar la cuota, se amortiza la deuda sobre el principal (el monto del crédito solicitado) y se paga intereses. Al comienzo del crédito, la cuota tiene un componente mayor de intereses y, en la medida que avanza el tiempo, cada vez será mayor el capital que los intereses.


Gastos relacionados a un crédito hipotecario

En el presupuesto, se deberá incluir el rubro de los gastos legales y otros relacionados al crédito hipotecario. Muchas personas suelen asustarse con este dato, no por su valor, sino por no haberlo considerado a tiempo. Veamos:

  • Gastos de Notaría y Registros Públicos: La notaría tiene un cargo fijo, pero el de Registros Públicos es un porcentaje del valor del negocio y del valor de la hipoteca. Se cancelan en el momento de la firma de la escritura, proceso que se realiza en la notaría.
  • Impuesto: Se deberá cancelar el valor correspondiente a Transacciones Financieras (ITF), depende del valor del negocio.
  • Impuesto de alcabala: Se debe pagar cuando el inmueble es vendido por segunda vez en adelante. Lo paga el comprador ante las oficinas de Servicio de Administración Tributaria (SAT). Una vez firmada la minuta de compraventa, se dispone de un mes para cancelar el tributo sin intereses.
  • Costo oficial de la tasación: es un valor fijo. El banco lo cobrará o debitará de la cuenta.
  • Carta fianza: es un porcentaje sobre el valor del crédito solicitado. Aplica solo cuando se toma el crédito para un inmueble en proyecto y con una entidad diferente a la que financia la obra.

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Un traslado de crédito hipotecario o compra de deuda hipotecaria representa una oportunidad para rebajar las cuentas mensuales pero requiere analizar varios factores. La venta de deuda hipotecaria tiene como objetivo conseguir otra entidad financiera que esté dispuesta a brindarte una mejor tasa de interés, comprar tu actual hipoteca y pasar a ser la nueva entidad con la que tienes la deuda.

Una vez que se reciben opciones para traslado de crédito hipotecario, es importante saber compararlas para determinar cuál es la mejor oferta. Ten en cuenta, además de la tasa interés, el costo del seguro de desgravamen y de inmueble, los gastos notariales y de tasación. Contar con un historial crediticio impecable será imprescindible para lograr una migración de hipoteca exitosa pues será lo primero que evalúen las entidades financieras.