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¿Cómo comparar opciones de traslado de hipoteca?


El estudio de un compra de deuda hipotecario requiere un análisis serio de las variables del negocio. Claro, si tu deseo en ganar dinero en la operación.

Muchos clientes solicitan el traslado de su deuda hipotecaria sin una revisión juiciosa de las cifras y condiciones de los créditos. En ocasiones, en lugar de hacer un buen negocio, hacen un mal negocio. No se trata de suerte, se trata de buen criterio al evaluar. ¿Ya has hecho consultas? 

Revisemos. Son básicamente siete variables.

Recordemos antes la definición de la operación. Qué es un traslado de deuda hipotecaria. Es una operación en la que le solicitas a un banco que te preste el valor que le debes a otro banco por concepto de crédito hipotecario. Con ese dinero, pagarás la deuda. La hipoteca con el banco inicial, el “A”, se cancelará, y el nuevo banco, el “B”, obtendrá como garantía la hipoteca en primer grado sobre el bien inmueble. Es decir, trasladas la deuda y la garantía del banco “A” al banco “B”, buscando mejorar las condiciones del negocio.

¿Qué hay que revisar?

Supongamos que ya tenemos las ofertas de un par de bancos que quisieran aceptar el traslado. Y tenemos el cronograma de tu crédito a la mano. Vamos a revisar las características de cada negocio.

1. El valor: El valor del crédito solicitado a los dos bancos y lo que debes en el banco “A” deben ser iguales. Esta es la cifra base del negocio. No se vale comparar S/300.000 contra S/290.000, por ejemplo. Del valor del crédito se desprenderá la tasa de interés y los seguros.

2. El plazo: En todos los casos, el plazo para pagar la deuda debe ser el mismo, los mismos meses.

3. La tasa: Es necesario comparar las TEA (Tasa Efectiva Anual) entre ellas y luego las cifras de las TCEA (Tasas de Costo Efectivo Anual). Recuerda, son diferentes. La que domina el costo del crédito es la TCEA, pues esta incluye los gastos administrativos. Lee aquí una breve explicación de las tasas de crédito: TEA y TCEA.

4. Seguro desgravamen y todo riesgo: Este punto es muy importante. Si en el crédito que tienes actualmente, están incluidos los seguros, pediremos cotizaciones con los seguros y sin los seguros. Podremos comparar la realidad del crédito y, luego, verificar si es mejor negocio negociar por tu cuenta los seguros.

5. La cuota mensual: Con las variables anteriores verificadas, ahora sí evaluaremos la cuota mensual.

¿Las cotizaciones de los bancos “B” muestran una cuota mayor que la del banco “A”? ¿Es porque la TCEA es mayor también? Es una buena noticia. Quiere decir que vienes realizando un buen negocio con tu crédito hipotecario.

¿Las cotizaciones de los bancos “B” muestran una cuota menor que la del banco “A”? ¿Es porque la TCEA es menor también? Excelente noticia. Parece que tienes un buen negocio a la vista. Pero todavía no aplaudas. Falta la última y definitiva variable. Esta nos dirá qué hacer.

6. Gastos administrativos, tributarios y legales: El traslado hipotecario implica unos gastos: estudio de títulos, ITF, gastos de notaría y registro. Debemos conocer estos valores y sumarlos.

7. Objetivo: Este es el momento definitivo. Supongamos que la deuda la terminarás de pagar en 120 meses. Al terminar este tiempo, ¿cuánto le habrás pagado al banco “A”, al banco “B” y al banco “C”? ¿Interesante? Ahora, sumemos los gastos y comparemos.

Para tomar la decisión del traslado, las cifras de los bancos “B” o “C” deben ser más interesantes que la del crédito actual. Tanto así, que cumpla tu objetivo de hacer un mejor negocio. De lo contrario, mi recomendación será mantenerte donde estás, pagar sin falta cada cuota, cuidar tu historia financiera y seguir observando las condiciones del país. No querrás perderte una buena oportunidad.

 




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20 respuestas a “Testimonio, escritura de compra venta, minuta ¿En qué se diferencian?”

  1. Muchas gracias, por esta fácil e importante ilustración, me quedó claro y muy útil.FELICITACIONES por el servicio a la sociedad y el modo de la disertación que lo hace interesante y comprensible.

  2. Tengo la minuta de compra venta de mi deparatamento realizado en una notaria, mi consulta es, para elevar a escritura publica se puede hacer en cualquier notaria o no. Gracias por la respuesta

    • Sí, puedes utilizar la notaría de tu preferencia.

      Si obtienes un crédito hipotecario, a veces conviene utilizar la notaría sugerida por el banco por facilidad.

  3. Si el notario hace la minuta, ésta se convierte en un documento público?? teniendo en cuenta el fundamento 4 de la sentencia 88-2012 Junin, que menciona que son documentos públicos los realizados por un notarios o fedatario?

    • Hola Alois,

      Desconozco ese fundamento. ¿Cuándo te refieres a documento público, te refieres a inscrito en el registro público?

      El notario al suscribir la minuta tiene un plazo para registrarse en el registro público. No es un trámite de inmediato.

  4. Hola, en caso el acuerdo de la venta de un inmueble se haya hecho con papel sello sexto, cómo se actualiza? Tiene valor para un futuro trámite de sucesión? Gracias.

    • Hola Penélope,

      En el contrato de compraventa, que se firma notarialmente, la propiedad pasa a tu nombre mediante escritura pública. Esto lo puedes evidenciar en la partida registral del inmueble que tiene registros públicos.

      Entiendo que tu pregunta es más cuando compras un “bien futuro”. Es decir, un inmueble que está en proyectos y cuya partida registral no está inscrita todavía en registros públicos.

      Si este último es tu caso, la inmobiliaria cuando haya finalizado la obra y realizado la mayor parte de las ventas del inmueble, tiene que “independizar” cada unidad inmobiliaria. Esto quiere decir que donde antes había una partida registral asociada al terreno del edificio, ahora se tiene que sub-dividir en múltiples partidas registrales de cada departamento, depósito y estacionamiento construído.

      A su vez, si el proyecto fue financiado por un banco; la inmobilaria tiene que levantar la hipoteca que se constituyó a favor del banco antes de construirse el edificio. Esta está asociada a todo el terreno. A esto se le conoce como “hipoteca matriz”.
      (Puedes leer más sobre esto aquí: https://rebajatuscuentas.com/pe/blog/que-es-una-hipoteca-matriz)

      Espero haberte ayudado.

      Un abrazo!

  5. buenas noches, la minuta de compraventa que firme indica que ambas partes debemos firmar escrituras publicas en 20 días hábiles, pero por razones ajenas no podre estar presente dentro del tiempo indicado, que puede pasar o que puedo hacer?

    • Va depender si eres el comprador o el vendedor.

      En casos seas el comprador, por lo general el tema a resolver es con el banco que te dio el crédito hipotecario. Muchos bancos desembolsan el crédito hipotecario con el bloqueo registral de la propiedad. Esto ocurre antes de al firma de la escritura pública por lo que los intereses están corriendo a pesar de que el vendedor no haya recibido todo el dinero.

      Si tu eres el comprador y lo has comprado con un crédito hipotecario, asegúrate tener claro si los intereses del crédito ya están corriendo y asumir ese gasto.

      El otro punto en caso seas el comprador es que las arras del contrato de compraventa que se suele usar pueden vencer. En este caso el vendedor puede quedarse con el dinero inicial y cancelar la operación. En este caso, intenta negociar con el vendedor y pedir una prorroga para resolver el tema.

      En caso seas el vendedor, simplemente negocia con el comprador la firma de la misma.

  6. Estimado muy buenas tardes. En caso de que una notaria haya sido cerrada, es decir clausurada. Dónde podría obtener la copia de la escritura pública considerando que poseo la minuta de compra venta.

    • Hola Jim,

      Puedes acercarte a registros públicos y pedir una visualización del título archivado de la escritura pública. Esto tendrá la información que buscas.

      Espero pueda servirte.

        • Pues eso sí no te podría decir dado que no sé si la notaría hizo o no su trabajo.

          Lo que sí puedo decirte es que tienes que saberlo lo antes posible dado que no tienes certeza que la transacción se inscribió en el registro público.

          Para corroborar que el notario hizo la inscripción de la escritura pública pide la copia literal del inmueble en registros públicos.. Ahí deben salir los detalles de la transacción realizada.

          En caso no estén, pues no se hizo la inscripción. Tienes que hablar con la notaria clausurada y resolver el problema dado que para el registro público la transacción nunca se realizó.

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