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¿Cómo comparar opciones de traslado de hipoteca?

por | 06 Feb 2018 | Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria, Aprende sobre Nuevos Créditos Hipotecarios



El estudio de un compra de deuda hipotecario requiere un análisis serio de las variables del negocio. Claro, si tu deseo en ganar dinero en la operación.

Muchos clientes solicitan el traslado de su deuda hipotecaria sin una revisión juiciosa de las cifras y condiciones de los créditos. En ocasiones, en lugar de hacer un buen negocio, hacen un mal negocio. No se trata de suerte, se trata de buen criterio al evaluar. ¿Ya has hecho consultas? 

Revisemos. Son básicamente siete variables.

Recordemos antes la definición de la operación. Qué es un traslado de deuda hipotecaria. Es una operación en la que le solicitas a un banco que te preste el valor que le debes a otro banco por concepto de crédito hipotecario. Con ese dinero, pagarás la deuda. La hipoteca con el banco inicial, el “A”, se cancelará, y el nuevo banco, el “B”, obtendrá como garantía la hipoteca en primer grado sobre el bien inmueble. Es decir, trasladas la deuda y la garantía del banco “A” al banco “B”, buscando mejorar las condiciones del negocio.

¿Qué hay que revisar?

Supongamos que ya tenemos las ofertas de un par de bancos que quisieran aceptar el traslado. Y tenemos el cronograma de tu crédito a la mano. Vamos a revisar las características de cada negocio.

1. El valor: El valor del crédito solicitado a los dos bancos y lo que debes en el banco “A” deben ser iguales. Esta es la cifra base del negocio. No se vale comparar S/300.000 contra S/290.000, por ejemplo. Del valor del crédito se desprenderá la tasa de interés y los seguros.

2. El plazo: En todos los casos, el plazo para pagar la deuda debe ser el mismo, los mismos meses.

3. La tasa: Es necesario comparar las TEA (Tasa Efectiva Anual) entre ellas y luego las cifras de las TCEA (Tasas de Costo Efectivo Anual). Recuerda, son diferentes. La que domina el costo del crédito es la TCEA, pues esta incluye los gastos administrativos. Lee aquí una breve explicación de las tasas de crédito: TEA y TCEA.

4. Seguro desgravamen y todo riesgo: Este punto es muy importante. Si en el crédito que tienes actualmente, están incluidos los seguros, pediremos cotizaciones con los seguros y sin los seguros. Podremos comparar la realidad del crédito y, luego, verificar si es mejor negocio negociar por tu cuenta los seguros.

5. La cuota mensual: Con las variables anteriores verificadas, ahora sí evaluaremos la cuota mensual.

¿Las cotizaciones de los bancos “B” muestran una cuota mayor que la del banco “A”? ¿Es porque la TCEA es mayor también? Es una buena noticia. Quiere decir que vienes realizando un buen negocio con tu crédito hipotecario.

¿Las cotizaciones de los bancos “B” muestran una cuota menor que la del banco “A”? ¿Es porque la TCEA es menor también? Excelente noticia. Parece que tienes un buen negocio a la vista. Pero todavía no aplaudas. Falta la última y definitiva variable. Esta nos dirá qué hacer.

6. Gastos administrativos, tributarios y legales: El traslado hipotecario implica unos gastos: estudio de títulos, ITF, gastos de notaría y registro. Debemos conocer estos valores y sumarlos.

7. Objetivo: Este es el momento definitivo. Supongamos que la deuda la terminarás de pagar en 120 meses. Al terminar este tiempo, ¿cuánto le habrás pagado al banco “A”, al banco “B” y al banco “C”? ¿Interesante? Ahora, sumemos los gastos y comparemos.

Para tomar la decisión del traslado, las cifras de los bancos “B” o “C” deben ser más interesantes que la del crédito actual. Tanto así, que cumpla tu objetivo de hacer un mejor negocio. De lo contrario, mi recomendación será mantenerte donde estás, pagar sin falta cada cuota, cuidar tu historia financiera y seguir observando las condiciones del país. No querrás perderte una buena oportunidad.

 

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