Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

Cómo reducir las mensulidades de tu hipoteca

Al tomar un crédito hipotecario destinas buena parte de tus ingresos a pagar las cuotas mensuales. ¿Qué harías si pudieras reducir las mensulidades de tu hipoteca?

Acceder a un crédito para vivienda es una buena noticia. Comprar tu casa, otra mejor. Tener con qué pagar (aunque a veces te acostumbres a la rutina y no te das ni cuenta), un privilegio. Y poder disminuir el valor del crédito, lo máximo.

Sí, leíste bien. Estamos hablando de bajar el costo de la hipoteca. Estamos hablando de mejorar el negocio de la compra de tu bien inmueble.

Muchas personas creen que no es posible hacer cambios en el crédito hipotecario. Se preparan para pagar durante años la cuota establecida por el banco o la entidad del estado que les prestó el dinero para comprar su vivienda. Lo cierto es que sí puedes hacer modificaciones y reducir las mensulidades de tu hipoteca.

Plan #1: Revisar tipo de tasa de interés

En el sector financiero es normal hablar de tasa fija, tasa variable y tasa mixta. Cada una tiene un riesgo y por lo tanto un costo diferente. Veamos:

La fija es una tasa que no será modificada nunca durante toda la vigencia del crédito. Pase lo que pase en la economía del país (que el Banco de México suba o baje las tasas de referencia, por ejemplo), el banco mantendrá la tasa. Tu cuota permanecerá estable durante toda la vigencia de la hipoteca. Esto, por supuesto, es un riesgo para ambos. Es probable que, en efecto, las tasas suban y el banco no pueda incrementar tu crédito; es posible que las tasas bajen y tú no puedas aprovechar el momento y acomodar la tasa. También, podría suceder que, si suben las tasas, tú te sientas feliz de estar haciendo un buen negocio y el banco, no tanto. Como el riesgo es alto, esta es la tasa más alta de las tres.

Por el contrario, la variable, como su nombre lo indica, varía, moviéndose al ritmo de la economía. Cada año se harán los ajustes. Tu pago mensual tendrá cambios: tal vez unos años se incremente, tal vez, baje. Suena incómodo, azaroso. Pero esta tasa no es tan costosa. El banco valora que en este formato tiene un riesgo menor.

La tasa mixta es una mezcla entre la fija y la variable. Tú, como cliente, podrás negociar que los primeros años vas con tasa fija y el resto con variable. Es claro que ni el banco ni tú saben exactamente qué puede pasar en el futuro. El banco establecerá una tasa conforme a los índices del mercado y tú irás a ese mismo ritmo.

Ahora bien, concentrados en la pregunta sobre cómo bajar el costo de tu crédito, ¿cómo puedes manejar la variable “tasa” para ahorrar dinero en tu hipoteca? Alternativa uno: Podrías negociar con tu banco una nueva tasa de interés o un cambio en el formato. Los bancos no quieren perder buenos clientes, no quieren que te vayas con tu crédito, tu cuenta bancaria, tus tarjetas. La segunda alternativa es negociar con otro banco. Puedes hacerlo. Te explico más adelante.

Plan #2: Revisar el crédito de los fondos de trabajadores

Por su parte, las entidades financieras como la Institución del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSTE) y el Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas (ISSFAM) solían negociar créditos a VSM, Veces Salario Mínimo. Cada año, la cuota a pagar se actualizará. Se decidirá entre el incremento del salario mínimo y la UMA (Unidad de Medida y Actualización con la que se ajustan los precios de entidades federativas), buscando beneficiar a los trabajadores.

Ya sabemos que a veces la inflación es superior al incremento de los salarios.  Cambiar a tasa fija podría disminuir el costo de estos créditos. Es necesario hacer cuentas antes de tomar esta decisión.

Plan #3: Aportes patronales y ahorros

En nuestro país, los empleados tienen esta alternativa con INFONAVIT. Puedes solicitar a tu empleador que los aportes patronales se destinen a abonar al capital de tu crédito de vivienda. En la medida en que disminuyes la deuda, pagarás menos intereses. Un excelente negocio.

Plan #4: Intereses de mora

Algunas personas, por el motivo que sea, no pagan a tiempo la cuota mensual. Supongamos que te atrasas un par de días. Lo haces siempre. El banco espera que pagues el 15 de cada mes y tú tienes el dinero el día 20. Cada mes pagas intereses de mora. ¿Te has dado cuenta lo costosos que son? Este tipo de sanciones encarecen los créditos de manera importante. ¡La solución es renegociar la fecha de pago de tu hipoteca con el banco!

Prefiero no hablar de las otras moras posibles. Los intereses son realmente altos. Pagas mucho dinero por demorarte en las cuotas o suspender los pagos. Lo mejor es ordenar tus cuentas y cortar el pago de intereses de mora. Verás lo mucho que ganarás.

Plan #5: Subrogar la hipoteca

Llegamos a la posibilidad que más me gusta: mover o traspasar el crédito hipotecario a otro banco. Esta operación se denomina “subrogación de acreedor”. Se trata de buscar un banco que te ofrezca mejores condiciones, es decir, una menor tasa de interés (tanto la tasa como el Costo Anual Total –CAT-). Si, por ejemplo, negociaste un crédito con una tasa del 12%, podrías conseguir un banco que quisiera continuar con el negocio y concederte una tasa del 9.5%. Esa diferencia multiplicada por el valor de lo que debes por el tiempo que resta del negocio es igual a mucho dinero. El impacto lo verificarías cada mes.

Plan #6: Ahorros

Si al final del año tienes dinero, la opción de abonarlo a capital es una buena idea de negocio. Tienes que tener claro que el banco no te cobre multa por hacerlo y que destinen el dinero a disminuir la deuda. De lo contario, asumirían que adelantas cuotas, lo cual no representa una gran ganancia.



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