¿Cómo se compone el pago mensual de mi crédito hipotecario?

Muchos clientes firman el negocio de una hipoteca con un banco y comienzan a pagar la cuota mensual. Cuando les preguntas, no saben muy bien qué están pagando. ¿Cómo se compone el pago mensual de mi crédito hipotecario?

Nos pasa con frecuencia. A veces pagamos unas cuentas sin analizar mucho qué nos están cobrando.

Por ejemplo, las tarjetas de crédito, el mantenimiento o el crédito hipotecario. Es curioso, toda la información está a la vista. Pero no nos detenemos a analizarla. Es fácil. Veamos:

Lo básico: la tabla de amortización

La tabla de amortización resume la historia de tu negocio. Dice el monto del crédito, el valor del inmueble y del enganche, las tasas pactadas (interés y CAT), los seguros, las comisiones del banco, la vigencia, la cuota o pago mensual y el saldo en cada período.

Mira este ejemplo:

Esos valores son claros. Lo realmente importante de analizar es, ¿cómo compone el pago mensual de mi crédito hipotecario?

El costo

El costo de tu crédito hipotecario depende de tres grandes factores:

1. El valor del préstamo;
2. El período o cuotas mensuales; y
3. La tasa.

El banco aplica una fórmula financiera para determinar el valor del pago mensual y otra para determinar cuánto de ese valor se destina a intereses y cuánto a amortización, es decir, a la deuda o capital. A mayor plazo, el crédito es más costoso (pagas intereses durante más tiempo). A mayor monto de crédito, menor tasa (para que sea viable el negocio).

Como puedes ver, la erogación es la suma de los intereses y la amortización.

Si observas bien, te das cuenta de inmediato de que hay un mayor porcentaje del pago dedicado a los intereses que a abonar al capital prestado. Durante el tiempo que dure el negocio, si se negoció a tasa fija como este ejemplo, los intereses irán bajando gradualmente, el abono a capital irá aumentando y la cuota permanecerá estable durante 20 años.

También, notarás que hay dos tasas. Una “tasa aplicada” del 0.93% y otra llamada CAT del 12.4%. La primera es el interés que el banco aplicará cada mes como costo del dinero en el tiempo. Si multiplicas por 12 meses, será igual a 11.16%. La tasa CAT, es el Costo Anual Total, es decir, incluye la comisión que la entidad financiera cobrará por su trabajo administrativo y los seguros. Esta es la tasa que realmente importa en el cálculo del crédito.

El saldo final se muestra para cada mes. Si, por ejemplo, en el mes 50 quieres pagar todo lo que debes, miras la tabla. En este caso, pagarás $948.700.

Hay otros factores que incide en el pago mensual, pero su valor es menor:

• Seguro de vida: garantiza el negocio en el caso en el caso de que el titular o los titulares que contratan el crédito no puedan continuar pagando por invalidez total y permanente o fallecimiento. Existen varios modelos de seguros, de acuerdo con tu estado civil. ¡Escoge el que más convenga a tu familia!
• Seguro de daños: garantiza que, si el bien sufre daños, pueda recuperarse la propiedad o el valor del bien. Vital. No me imagino que tengas que pagar un crédito de una vivienda que se derrumbó es un sismo. Este costo se asume con gusto.
• Comisión por apertura (si se incluyó en la financiación): Todos bancos tienen este rubro como un costo del crédito. Se trata de la comisión por el proceso de apertura del crédito y la formalización legal del negocio. Puede ser costosa pues depende del valor del crédito. O puede ser igual a cero: algunos bancos no la cobran.

Creo que en adelante disfrutarás más el pago mensual de tu crédito. Tu vivienda, tu patrimonio, tu familia, valen cada peso.