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¿Cómo se compone la mensualidad de un crédito hipotecario?

por | 14 Jun 2018 | Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria, Aprende sobre Educación Financiera, Aprende sobre Nuevos Créditos Hipotecarios



Cada mes pagas una cantidad de tu préstamo hipotecario. ¿Sabes qué estás pagando? Aquí te cuento cómo se compone la mensualidad de un crédito hipotecario.

Muchas veces pagamos nuestras cuentas y realmente no nos detenemos a pensar qué estamos pagando. Por ejemplo, el alquiler. ¿Sabes cuánto corresponde a administración y cuánto a renta? O, cuando pagas la administración de tu depa, ¿sabes qué porcentaje corresponde a vigilancia? Una cosa similar sucede con los créditos hipotecarios. Los pagamos sin saber muy bien qué nos están cobrando.

Muchos clientes no analizan los cronogramas de pago ni cómo se compone la cuota de un crédito hipotecario. ¿Tienes a la mano tu cronograma de pagos? Bien. Empecemos.

El cronograma cuenta una historia completa. Sabemos cuánto es el monto del crédito, cuánto pagarás por el crédito, cuánto te demorarás en pagar y qué otros rubros estás pagando en la mensualidad.

¿Cómo se establece el valor de tu mensualidad?

La mensualidad del crédito depende de tres grandes factores:

  • El valor solicitado como préstamo;
  • El plazo al que se va pagar; y
  •  
  • La tasa a la que la institución financiera va a cobrar los intereses.

Hay otro factor que incide en el costo final, pero su valor es menor:

  • Los seguros de liberación de gravamen y todo riesgo.

1. El primer componente de tu mensualidad es la tasa.

Cómo se compone la cuota de mi crédito hipotecario

En tu cronograma siempre verás dos valores.

Lo principal es el CAT (Costo Anual Total), el cual incluye la tasa de interés y otros cargos. Esta tasa incluye el costo del dinero y el costo del trabajo administrativo de la entidad financiera, por ejemplo, enviarte por correo los extractos mensuales. Siempre, el CAT es algo así como un punto más alta que la tasa de interes anual fija (TIAF). 

2. Los seguros contra todo riesgo y de liberación de gravamen

En tu cronograma de pagos podrás observar el estado de los seguros. En este ejemplo, el cliente negoció un seguro de liberación de gravamen mancomunado con una compañía de seguros. El banco cobró el estudio del endoso de la póliza en el primer mes.

También, podemos ver que el seguro todo riesgo será contratado por el banco. Se aplicará un porcentaje variable y se cobrará cada mes en la mensualidad.

3. Otros valores

En cada columna, tu banco detalla la evolución que tendrá el crédito mes a mes. Por ejemplo, muestra el valor de la mensualidad, la amortización, los intereses y el saldo.

  • Verás que la mensualidad es igual a los intereses más el valor de la amortización.
  • Los intereses es el valor que le pagarás al banco mes a mes por el crédito.
  •  
  • La amortización es el valor que se abona a capital, al monto del préstamo.

Inicialmente, casi la totalidad del valor de la mensualidad se destina al pago de intereses y solo una pequeña parte a abonar a la deuda. Más o menos hacia la mitad del periodo total del préstamo, verás que ocurre lo contrario: tu dinero se destina en su gran mayoría a abonar a capital.

  • El saldo es el valor total de lo que debes a la fecha. Por ejemplo, si en el mes 100 de tu crédito quieres pagar la totalidad de la deuda, observa la cifra “saldo”, ese es el valor que tendrás que pagar.

Las instituciones financieras no pueden cobrar “comisiones” en los negocios que realizan con créditos hipotecarios. Pueden cobrarte los seguros, los endosos de los seguros, el estudio de garantías y el envío por correo de la correspondencia.

¿Las últimas columnas? Será mejor que permanezcan en ceros. Se trata de los cobros por incumplimiento en el pago de las mensualidades.

 



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