¿Cuáles son los trámites para vender una casa?
La venta de una casa es un negocio comercial y jurídico. Hay que cuidar ambos aspectos y conocer todos los trámites para vender una casa.
Supongamos que quieres vender una casa usada. Es un segundo piso. Consigues un cliente, negocias el precio y la forma de pago en minutos. Acuerdan ir al día siguiente a la notaría para firmar. Te piden que lleves los títulos actualizados.
¿Títulos?
Claro. Los nuevos propietarios desean legalizar el negocio. De lo contrario, ¿cómo comprobar después que ese bien es suyo? ¿Cómo dejarlo en herencia? ¿Cómo declararlo? ¿Cómo utilizarlo para una garantía de un crédito? ¿Cómo hacer un contrato de arriendo si no son legalmente los propietarios?
Por eso, los trámites legales son esenciales.¿Cuáles son los trámites para vender una casa? Si quieres vender tu propiedad, estos son los procesos más importantes:
1. Los títulos de propiedad
El primer trámite para vender tu casa es tener todos los títulos legales:
- Copia de la escritura en la que conste que eres el propietario.
- Solicitar en el Registro Público de la Propiedads copia de la partida del inmueble o certificado de propiedad. En este documento podrás verificar que los propietarios son los que son y los nombres están bien escritos y las identificaciones son correctas.
También que el bien está libre de condiciones y gravámenes (a menos que los negocioes con el comprador y se los descuentes del precio fianl acordado) que impidan la venta (una hipoteca a favor de un banco, una demanda, una condición jurídica a favor de los hijos, etc.). Normalmente se exige que este documento sea “reciente”; es decir, que esté actualizado. - Si vas a vender un lote o se iniciará una construcción de tu predio, lo correcto es que el comprador tenga acceso al certificado de parámetros urbanísticos que entregael Registro Público de la Propiedad, donde se detalla qué se puede construir.
El inmueble debe estar saneado física y jurídicamente (hay personas que negocian inmuebles con problemas jurídicos o sin independizar porque saben que el precio es muy inferior. Se estima que se negocian hasta 40% menos de su valor comercial). El otro peligro de no tener el bien en regla es este: un banco no aprobaría un crédito, luego tus clientes deben estar en capacidad de pagarte en efectivo. Serán pocos.
2. Avalúo
El avalúo te dará tranquilidad para negociar.
Un valuador te indicará un precio justo sobre el bien, teniendo en cuenta situaciones que como experto conoce y tal vez tú no, por ejemplo, un intercambio vial, mega centro comercial o una nueva universidad.
Si tu cliente necesita crédito hipotecario, el avalúo es obligatorio. En este caso, la avalúo la paga el comprador. Tú, como vendedor no tendrás acceso al precio estimado. Sólo el banco. Este trámite se cumplirá después de solicitar el crédito.
3. Poder
En ocasiones, los agentes solicitan poder legal para negociar el inmueble. Si estás lejos, es lo correcto; si puedes acudir a firmar los documentos en cualquier momento, no tendrás que hacer este trámite.
En todo caso, al extender un poder a alguien, lo estás autorizando a que proceda tal como tú lo harías. Es mejor ser cauto y sólo autorizar a negociar el bien que quieres vender (indicando la dirección y número registral).
4. Pago de impuestos municipales y predial
Este trámite es de trámite obligatorio cumplimiento para poder vender tu propiedad.
Los impuestos municipales te corresponden hasta el mes en que eres el propietario.
El predial debe estar al día para poder proceder con la compraventa. Debes aportar la declaración jurada del pago.
5. Firma de una promesa de compraventa
Vender tu propiedad puede requerir la firma de una promesa de compraventa. Es el trámite previo a la firma de una escritura.
Si, por ejemplo, el comprador requiere un crédito hipotecario, lo mejor será firmar una promesa de compraventa que comprometa a las partes a terminar el negocio.
En el documento se anotan las condiciones básicas del trato: qué bien es, dónde está, quiénes son los dueños y quiénes los compradores, qué precio se pacta, cómo se pagará, cuándo se entregará el bien.
También, qué pasará si el negocio no se realiza: las multas por penalización. y cómo se deshace el negocio si el crédito hipotecario no es aprobado.
6. Firma de la escritura
La escritura es un acto jurídico muy serio. Te debes presentar el día y a la hora pactados para firmar, de lo contrario podrían entender que no continúas con el negocio y aplicar la multa. Lee y revisa bien el texto, la minuta. Verifica que los nombres y las identificaciones de las personas y del bien inmueble estén correctas. Comprueba que las condiciones del negocio son las acordadas.
Debes pagar los gastos legales de notaría y el impuesto a la renta.
7. Registro Público de la Propiedad
La escritura debe ser registrada en la Dirección del Registro Público de la Propiedad. Así, el bien ya no figurará legalmente ante el Estado como tuyo y no seguirás siendo responsable de impuestos.
Como ves, hacer buenos negocios implica hacer los trámites correctamente.
