Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

¿En qué me beneficia la subrogación de un crédito hipotecario?

La subrogación o traspaso de un crédito hipotecario de un banco a otro tiene básicamente un beneficio: ahorrar dinero, rebajar tus cuentas mensuales. Aquí te explico.

Sobre la subrogación de un crédito hipotecario

Mis padres hicieron una fiesta el día que liberaron la hipoteca de la casa que habían comprado 20 años atrás. Adquirieron el crédito en un momento económico en el que las altas tasas de interés tenían la misión de controlar la inflación. Fue un crédito costoso. Nunca renegociaron. Pagaron lo pactado con total compromiso. Nunca se quejaron. Si hubieran pensado en una subrogación de acreedor, en moverse a otro banco, en hacer un traspaso del crédito hubieran ahorrado mucho dinero y la casa hubiera costado menos dinero. Ellos no sabían que podían hacerlo.

Ahora que tengo la oportunidad de asesorar en créditos y traspasos hipotecarios, me doy cuenta que muchas personas desconocen esta posibilidad.  No saben que pueden mejorar las condiciones de sus créditos. Creen que lo pactado es inmodificable. No es cierto. Los créditos hipotecarios sí son sujetos de cambios. Y eso te beneficia. Podrías rebajar tus cuotas mensuales.

Primer beneficio: Mejorar la tasa de interés

Lo normal en la economía son los ciclos. Hay ciclos en los que se benefician los exportadores y otros en los que los importadores se alegran. Hay ciclos buenos para los constructores. Ciclos de crecimiento, estancamiento y caída. Ciclos de altas tasas de interés y bajas tasas de interés. Lo normal es el cambio. ¿Te imaginas todo lo que puede pasar en 15 o 20 años? ¿Todo lo que puede pasar durante la vigencia de tu crédito hipotecario?

Al firmar tu crédito, las escrituras y la hipoteca, aceptaste unas condiciones: un monto de dinero para cancelar en cuotas mensuales durante X años, a una tasa determinada –fija, casi siempre-, con un Costo Anual Total (CAT) y unos seguros que garanticen el negocio. Supongamos que, a los cinco años de la vigencia de la deuda, el Banco de México, al ver que la economía necesita activar motores, incrementar la demanda de hogares, el consumo, y crecer, decide bajar las tasas de referencia. Los bancos atienden el mensaje y bajan las tasas que cobran en créditos de las tarjetas de crédito, para empresas, de libre inversión y vivienda. A los pocos meses, te das cuenta que tu banco presta dinero más barato, a unas tasas más bajas que las que obtuviste en tu crédito.

Es hora de hacer cambios, un cambio de acreedor, un cambio de banco. Estás frente a una gran oportunidad de negocio.

En México, la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado permite una figura llamada “subrogación de acreedor”.  Se trata de modificar el banco con el que tienes el crédito hipotecario por otro. ¿Con qué fin? Una mejor tasa de interés. A menor tasa, menor cuota. A menor cuota, pagarás menos dinero por tu crédito.

Segundo beneficio: ahorrar en tus mensualidades.

Sigamos con el ejemplo. Esta vez supongamos que una nueva institución financiera entró al mercado mexicano. Se trata de un gran banco, con fuerte músculo. Decide ser el de las tasas más bajas a fin de captar muchos clientes. Su meta es ser el primer banco del país. ¿Quisieras beneficiarte de la oferta? Veamos.

Tasa de tu crédito actual11.5%
Tasa ofrecida por el nuevo banco9.5%
Diferencia2%
Ahorro por año por cada millón de la deuda$ 174.318
Multiplicado por años de deuda$$$$$$$

Cada mes, te estarías ahorrando $14.526 por cada millón de deuda. Nada mal. Nada mal.

Tercer beneficio: pagar menos por tu vivienda

Los cambios que se pueden producir en la economía del país no son los únicos cambios que pueden ocurrir en 15 o 20 años. Imaginemos ahora tu vida. Tal vez, ahora tienes un mejor puesto de trabajo, tus ingresos son mejores que hace unos años. Esa variable, la de los ingresos, afecta la tasa de interés. A mayores ingresos, menos riesgo de incumplimiento de pago. ¿Será un buen motivo para solicitar un traspaso la hipoteca? Sí, claro que sí.

Tu como cliente de un banco tienes una calificación de riesgo. El comportamiento que hayas tenido con tus tarjetas, cuentas y créditos cuenta. También, tu estado civil, nivel de ingresos y edad. Si tus condiciones actuales son mejores que cuando negociaste el crédito, es probable que, en otro banco, recibas una mejor calificación de riesgo y una mejor tasa.

Ya que tu salario te lo permite, es probable que quieras cambiar las condiciones del crédito: Pagar en menos tiempo y a una mejor tasa tu crédito. Esa mezcla es muy poderosa. Si haces cuentas, ¡pagarás menos por tu vivienda de lo que habías negociado inicialmente!

Creo que ya te puedes concluir. El beneficio de un traspaso, de mover tu hipoteca a otro banco, es económico: rebajas tus cuentas, ahorras dinero, vía una mejor tasa de interés. Ese es el negocio.




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