¿Es buen negocio comprar para alquilar?

Comprar un depa para alquilarlo, ¿será un buen negocio? Muchas personas en el mundo tienen como fuente de ingresos las rentas, los arriendos. ¿Te gustaría invertir en bienes raíces?

Me gusta hablar de negocios. Especialmente, con los buenos contadores de historias y los buenos negociantes. Escucharlos tiene recompensas, como esta, la de Sergio, una buena idea de cómo construir patrimonio.

Sergio arriesgó todo su capital en un doble negocio de bienes inmuebles. Compró un depa de contado y pagó la cuota inicial de otro. El primero, lo alquiló. Con ese dinero pagó el crédito hipotecario, los gastos de mantenimiento y los impuestos.

– ¿Fue un buen negocio? –le pregunté.

– De haber dejado ese capital en el banco, no hubiera ganado lo que gané. La tasa de retorno anual fue del 11%. Nadie te paga dinero al 12%.

Si te parece que la apuesta de Sergio fue una jugada de alto riesgo, tienes razón. Fue menos volátil que comprar acciones o criptomonedas. Lo que me sorprende fue su visión a futuro. Ese negocio lo hizo en una época de “vacas flacas” en el sector inmobiliario. Hoy, Sergio invierte fuerte en vivienda. ¿Sabes por qué?

¿Buen momento de comprar para alquilar?

Los indicadores dan cuenta de varios buenos motivos para invertir. Por ejemplo, las bajas tasas de interés –que probablemente se mantendrán por unos meses más-, la alta demanda de arriendos, la alta expectativa de valorización y la gran atención del gobierno sobre el sector inmobiliario.

Es momento de aprovechar.

En general, hay dos tipos de negocios inmobiliarios (además de comprar para vivir, del cual hablamos en este artículo). Uno, más especulativo que otro. El otro, con visión de largo plazo. Como todo, depende de tus recursos en este momento y claro, de la adrenalina que seas capaz de soportar.

Negocio en planos

Al comprar sobre planos realizas en simultánea varias operaciones. De un lado, tendrás tiempo para pagar la cuota inicial (si aún no la tienes), apoyas al constructor en su proyecto y te beneficiarás de la valorización o incremento en el precio – un inmueble en planos tiene un precio menor a uno construido totalmente.

Supongamos que el depa tiene un valor de $1,500,000 pesos MX. A los 18 meses, justo antes de que el constructor termine el edificio, decides vender. Sólo has pagado el 10% del valor del inmueble. Vendes en $1,650,000 pesos MX. El negocio se ve así: inviertes $150 mil y tienes una rentabilidad del 100%.

El secreto está en vender a tiempo, claro, y en buscar un producto comercial.

Comprar para alquilar

Este es un negocio diferente. El cálculo que debes hacer es simple: el arriendo debe pagar el total de las mensualidades del crédito hipotecario y el mantenimiento (o gran parte de él). Debes seleccionar un inmueble de alta demanda en arriendos.

La zona y el número de dormitorios es esencial en tu decisión. Hoy, Monterrey, Guadalajara y Tijuana muestran los mejores indicadores de rentabilidad en arriendos (por encima del 24% anual).

También, debes decidir el valor total de la propiedad y el valor de la cuota inicial que debes pagar. Esas dos variables son la clave para hacer bien la inversión.

Por ejemplo, si el depa que quieres comprar tiene un valor de $1,000,000 podría alquilarse entre $14,000 y $20,000 pesos MX de acuerdo con la ubicación y los servicios.

Solicitar un crédito hipotecario a 15 años, aportando el 10% de la cuota inicial, significaría que debes pagar una mensualidadl (aproximada) de $8,950 pesos MX. Muy alta. El negocio es que el alquiler pague la cuota. Por lo tanto, debes aumentar la cuota inicial para reducir el monto del préstamo. O bien, buscar un bien de menor valor.

El arriendo te permitirá comprar tu patrimonio. Pero hay algo más. La valorización. Atención con los inmuebles que ya alcazaron su precio máximo, ahí será difícil ganar un porcentaje alto de valorización.

Supongamos que, en 15 años, la valorización presentará ciclos de alza, de estancamiento y leve disminución. Si vendes, podrás hacer esta cuenta: ¿cuántas veces te ganaste la inversión inicial? ¿Ocho veces?

Las expectativas que puedes tener al invertir en propiedad raíz son buenas. Afina los sentidos comerciales. Busca un depa que sea rápido de alquilar, rápido de vender. Por ejemplo, un departamento de gran área con una sola alcoba es un sueño, pero es poco comercial. Un depa con buena vista, tres dormitorios, cerca de centros educativos y costo bajo de mantenimiento tiende a ser una mejor inversión.