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¿Es necesario un avalúo para el traspaso de crédito hipotecario?

por | 27 Sep 2018 | Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria



Cuando están haciendo los trámites para una compra de un crédito hipotecario, muchos clientes quisieran evitarel avalúo y ahorrarse el dinero de un perito valuador. ¿Es necesario un avalúo para el traspaso de crédito hipotecario?

Uno de los requisitos para el traspaso de un crédito hipotecario de un banco a otro es realizar el avalúo del inmueble, es decir, contratar los servicios de un perito valuador profesional para establecer el precio del inmueble.

¡Esto sucede incluso en propiedades relativamente nuevas!

Pareciera más fácil establecer el precio mirando lo que pasa alrededor de la propiedad. Por ejemplo, el constructor todavía está vendiendo inmuebles, bastaría con preguntarle. Hay nuevos proyectos en la zona y podríamos averiguar a cómo está el metro cuadrado. O, incluso, bastaría el precio que figura en la escritura. Al fin y al cabo, ha pasado poco tiempo.

¿Por qué necesitas un nuevo avalúo?

¿Qué negocio quieres hacer con el inmueble? Una compra de crédito hipotecario. Es decir, vas a solicitar que un banco te preste dinero y ofreces como garantía de pago tu casa.

El banco exige un avalúo

La pregunta que se hace el banco es: ¿en qué estado está la garantía que ofrece este cliente a cambio del dinero que pide prestado? ¿Cumple?

Puede parecer obvio que si tu casa es nueva (menos de cinco años) esté en buen estado. Pero no siempre todos los propietarios son tan cuidadosos como tú.

    • Hacen reformas que alteran el diseño original, eliminando, por ejemplo, la iluminación natural o la corriente de aire en algunos espacios. A veces, afectan la comodidad de los espacios.
    • Deterioran rápidamente pisos, ventanas, puertas, baños, cocina y closets.
    • Cambian los acabados originales, modificando el precio inicial.
  • Hacen cambios que adicionan áreas, tales como un estudio, una terraza o una habitación.

Además, situaciones en el entorno también pueden afectar el precio y no lo sabes:

    • Construcción de vías
    • Construcción de parques o centros comerciales
    • Nuevos vecinos que valorizan o desvalorizan la zona.
    • Cambio de uso de un vecino como una bodega o un viejo colegio.
    • Cambio de normas municipales.
  • Cuota para el mantenimiento de la urbanización.

Los bancos contratan a los mejores valuadores. La razón es simple: si el precio es ajustado a la realidad, la garantía es más segura. Y los mejores tasadores son capaces de aplicar el marco normativo del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y las fórmulas, que vale la pena decirlo, son muchas. Y, tal vez esto es lo más importante, tienen un gran conocimiento de la ciudad, de las obras futuras, y son capaces de establecer su impacto en el valor de los bienes inmuebles.

En realidad, te puede parecer mejor evitar el costo de una tasación.  Pero es muy útil. Si tú estuvieras negociando la compra de un bien, ¿no quisieras estar seguro del precio? No basta con ver la fachada, el estado del ascensor, la vista o la cocina. La antigüedad, y, sobre todo, lo que está por venir en la zona, determinan si el precio bajará o subirá en el futuro.

Es por eso que se establece por norma que es obligatorio que los bancos soliciten el avalúo.

En el caso de casas o departamentos para estrenar, el avalúo sí puede estimarse que es igual al de la venta. Es claro: ¡es el constructor el que está estimando el impacto del entorno en el bien inmueble!

Pero, cuando tú quieres trasladar tu deuda a otro banco, ese precio debe revisarse. De lo contrario, el banco estaría faltando a la ley. Debe hacer tasación en todos los negocios que impliquen garantía hipotecaria.

Pero no solo la entidad financiera lo exigirá.

La aseguradora requiere el avalúo

La aseguradora requiere establecer el valor exacto para determinar la viabilidad de los seguros y su costo.

¿Recuerdas que otros de los requisitos para el traslado de tu crédito hipotecario son los seguros contra todo riesgo y de liberación de gravamen? 

La aseguradora deberá tener el valor justo del bien para responder por el valor correcto en el caso de siniestro. ¡El precio de la tasación debe reflejar las reformas de pisos, los trabajos en madera y las mejoras en la cocina!

Por supuesto, no tiene sentido invertir en una propiedad con un crédito hipotecario y no tener un buen seguro de liberación de gravamen. ¿Para qué asegurar por menos valor? Podría ser causal para no pagar el seguro justo cuando más se requiere.

Como puedes ver, el ideal para todas las partes es conocer el precio justo, hacer el avalúo.

 



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