Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

¿Puedo subrogar un crédito hipotecario INFONAVIT, FOVISSTE o ISSFAM?

El crédito hipotecario Infonavit, Fovisste e Issman tienen grandes ventajas para sus clientes. Sin embargo, hay momentos en que transferir tu hipoteca a otro banco podría ser un muy buen negocio. ¿Puedo subrogar un crédito hipotecario INFONAVIT, FOVISSTE o ISSFAM?

El instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, el Fondo Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado y el Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas Mexicanas se han destacado en los últimos años por su participación en el desarrollo de la vivienda en el país. Se estima, por ejemplo, que, de cada diez créditos otorgados, siete están garantizados por Infonavit.

El Infonavit se creó con la misión de facilitar vivienda decente para los mexicanos. Muchos trabajadores tienen la posibilidad de acceder a un crédito para comprar casa con el instituto. Presta dinero a personas con bajos recursos, con notas en el Buró de Crédito, sin historia crediticia. Tu salario y la propiedad son suficientes avales. Es una alternativa muy importante.

Fovisste es un fondo con una gran capacidad financiera y una gran solidez. En el 2018, aprobó más de 68,000 créditos hipotecarios.. Nada mal.

El Issfam otorga créditos a los militares para comprar vivienda nueva o usada, reparar, construir o ampliar o cancelar una deuda hipotecaria con otra entidad. La tasa depende del grado del militar. Es un beneficio enorme para estos profesionales.

Es claro, que estas instituciones asumen un riesgo es alto para realizar su misión. Se trata de créditos a 30 años o más. La tasa debe mostrar esa realidad. Así que tenemos una doble realidad: la posibilidad de que te aprueben un crédito y la posibilidad de una tasa un poco más alta.

En general, las familias con ingresos bajos son grandes beneficiadas. La tasa de interés (aproximada a 12%) pero la CAT es más baja, pues se asume que la empresa en la que trabaja aportará un porcentaje de su salario a bajar la deuda. Sin embargo, para empleados con ingresos superiores a $19.000 la tasa puede ser muy alta. Es en estos momentos que surge la inquietud: ¿puedes mejorar las condiciones de tu crédito en otro banco?

Cambiar tu crédito

La razón para mover el crédito hipotecario a otro banco debe ser solo una: mejorar la tasa, bajar el costo del crédito, ahorrar dinero. La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado en su artículo 17 establece que la subrogación de acreedor no es posible para los créditos que financien, otorguen o garanticen el INFONAVIT o el FOVISSTE*.  Por lo menos no como debe hacerse entre bancos. El procedimiento para subrogar un crédito hipotecario INFONAVIT, FOVISSTE o ISSFAM es diferente.

Procedimiento para subrogar un crédito hipotecario INFONAVIT, FOVISSTE o ISSFAM

  1. El banco que elijas te prestará un monto igual a lo que debes al fondo.
  2. Procederás al pago de la deuda.
  3. Liberas la hipoteca sobre el bien inmueble.
  4. Abres un nuevo contrato con el banco, con el nuevo acreedor.
  5. Registras legalmente el nuevo crédito y su hipoteca.

Este proceso es delicado. Déjate acompañar por un buen asesor, un experto en créditos y traspasos. No solo será más fácil. El bróker te ayudará a hacer bien las cuentas. Mover tu crédito desde un fondo tiene un costo importante. Sino haces bien las cuentas podrías perder dinero. Además, él sabrá qué bancos están dispuestos a hacer este tipo de negocios a las mejores tasas.

Tendrás que asumir estos costos:

  • Los gastos notaría
  • Gastos de registro escritura e hipoteca
  • Gastos de apertura
  • Avalúo del bien inmueble
  • Seguros.

¿Se justifica? En muchos casos sí. Si la oferta de la nueva tasa es del 8%, 9% o incluso del 10%, puede ser un buen negocio. Claro, debemos evaluar cada negocio. La idea es rebajar las cuentas, ¿no es cierto?

*” Artículo 17.-Se exceptúa de los dispuesto en la presente Ley a los Créditos Garantizados que se otorguen en cumplimiento de obligaciones derivadas de contratos colectivos de trabajo. Asimismo se exceptúa exclusivamente de los artículos 13, 14 y 15 de la presente Ley a los Créditos Garantizados que otorguen, financien o garanticen el instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, al Fondo para las Habitaciones Populares, o a cualquier otra entidad pública que realice dichas actividades.”

El artículo 13 se refiere a la subrogación de deudor (transferir la obligación a un nuevo deudor sin necesidad de nueva escritura); el artículo 14 se refiere a la subrogación del crédito garantizado de un desarrollador inmobiliario a sus compradores; y el artículo 15 regula la subrogación de acreedor: “En la Subrogación de Acreedor, cuando el acreedor sobrogado sea una institución de crédito, una sociedad financiera de objeto múltiple de las reguladas por tener vínculos con una institución de banca múltiple, el instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado o el Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas Mexicanas; no será necesario formalizar dicha subrogación en escritura pública, siendo suficiente que se cumpla con el siguiente procedimiento. (…)”




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