¿Qué es un avalúo de inmueble?

Un avalúo de inmueble es uno de los requisitos en los negocios  créditos hipotecarios. ¿Por qué es tan importante? Te lo explico todo.

Un día, un amigo, estaba en Jesús María, viendo unas propiedades para evaluarlas. Tomó varias fotos de las fachadas y seguramente llamó la atención de una vecina. La señora salió y le preguntó qué hacía. Mi amigo, que es muy buen conversador, no tuvo reparos en contarle. La señora, entrada en años, lo invitó a tomarse un café. Le contó que vivía en esa casa desde hacía 30 años. Era una casa grande, con patio, cuatro alcobas, un gran frente. La señora aprovechó la visita del experto y le preguntó:

–¿Cuánto cree que vale mi casa? – Lo miró con algo de suspicacia.  

Mi amigo, que conoce muy bien su oficio, le contestó con otra pregunta:

–¿Cuánto cree usted que vale su casa?

La señora se puso en plan de vendedora. Alabó la comodidad de la casa, la ubicación, el amor con que la construyeron, los recuerdos de toda la familia y la confesión sobre el cansancio que para su edad significa subir y bajar escalas todo el día.

–Vale quinientos mil -dijo.

Mi amigo se ahogó. Está acostumbrado a que las personas sobrevaloren las propiedades. Pero este precio le pareció exagerado. Miró el reloj y recordó que tenía que llegar a su otra cita. Felicitó a la señora por su casa y le entregó una tarjeta de presentación.

Estas historias son normales. Muchas personas agregan al precio de la propiedad el precio del amor con el que han vivido en sus casas. Por eso, al negociarlas, lo mejor es hacer un avalúo, establecer un precio justo.

La norma sobre avalúos de inmuebles

Existen criterios, métodos y técnicas para establecer cuánto vale una propiedad. En México, los avalúos se rigen por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales según los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales. Lo primero que debemos entender es que, por ley, es obligatorio realizar un procedimiento de avalúo de un inmueble cada vez que lo negociemos con un banco. Por eso, un banco, una caja de crédito, siempre tendrán que hacer dicho avalúo.

Si tú estuvieras prestando dinero sobre una casa, también quisieras saber si vale lo que el dueño dice que vale. De lo contrario, podrías perder dinero.

La actividad del avalúo la realizan expertos, peritos autorizados por el Registro Público de la Propiedad o la Secretaría de Hacienda. En el Reglamento se fijan los principios y fórmulas para hacer los cálculos. El perito debe inspeccionar la propiedad, analizar sus características y darles valor de acuerdo con los criterios y métodos establecidos en la Normatividad Técnica” del Marco Normativo del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

¿Qué tienen en cuenta para fijar el precio?

Algunos de los factores que influyen en el avaluo de un inmueble:

• La ubicación de la propiedad:

Cada barrio tiene un valor. ¿De qué depende? Son muchos factores, por ejemplo, del tipo de construcciones que existen (no es lo mismo si está todo construido o todo por construir). Los servicios y comodidades de la zona son muy importantes, tales como el transporte público, centros educativos y de salud, parques o calles.  La distancia a zonas de trabajo. También, se valora el futuro de la zona. ¿Te imaginas que la municipalidad tenga planes de construir una avenida, o un gran museo o pronto inaugurarán un centro comercial? Esos datos se tendrán en cuenta.

• El lote:

El predio en el que está construido el bien tiene un valor. El perito observa la forma del lote, las entradas, el área, los linderos. También, analiza la normatividad. Un lote que solo tiene permiso para construir casas de hasta dos pisos tiene un valor inferior a un lote en el que puede edificarse un edificio. Si el uso comercial está autorizado tendrá un precio mayor a uno residencial. Así mismo, si tiene gravámenes o cargas.

• La edificación

Una casa de 60 m2 y un depa de 60 m2 en la misma zona tendrán un valor diferente. Un departamento nuevo y uno viejo en la misma zona, tendrán un valor diferente. Cada factor tiene un peso diferente en la ecuación y eso hará que haya diferencias. El área bajo techo se asume más costosa que las terrazas, por ejemplo.

• • El tipo de construcción es muy importante. ¿Es de madera? ¿Ladrillo? ¿Concreto?

• • También, debes entender que tu propiedad cambia de valor con el tiempo. La antigüedad es uno de los factores de más peso.

• • Los peritos miran los acabados, la calidad y durabilidad que tienen.

• • Las características típicas (número de habitaciones, baños, ventanas, puertas, techos, instalaciones eléctricas, parqueaderos) son muy importante. Por ejemplo, una casa grande con varias habitaciones es más comercial que una cada grande con una sola habitación.

• El estado general del bien. Esto es muy importante. Un buen mantenimiento es clave en el precio. ¡Ya sabes lo que puede costar una casa colonial! Y, si el dueño se descuida, una casa de siete años puede costar menos que una de 20.

La normatividad establece los valores de depreciacion de las edificaciones según el tipo de construcción, antigüedad y estado de conservación. Esas tablas son base para el trabajo de tasación de un inmueble.

• Registro

Para un perito, es más fácil realizar un avalúo de tu bien inmueble si tiene registro. En el reporte del avalúo, está la información oficial que necesita para tomar decisiones: el área, las características, los linderos, la antigüedad y la titularidad.

Pero no te preocupes. Si aún no está registrado, indicará alguna seña que permita establecer que la propiedad sí existe y cómo encontrarla.

Al final, emite un informe en el que detalla cada criterio que analizó, el método utilizado para tasar y el registro fotográfico. Por su puesto, la información la conocerá de manera confidencial quien lo contrató.