Requisitos para un traspaso de hipoteca

Subrogar un crédito hipotecario es un trámite sencillo, más aún si se cuenta con la asesoría de un experto. Los...

Subrogar un crédito hipotecario es un trámite sencillo, más aún si se cuenta con la asesoría de un experto. Los requisitos para un traspaso de hipoteca son fáciles de conseguir. Para que la operación tenga éxito se necesita, sobre todo, disciplina: un buen manejo de tu historia crediticia.

Voy a contarte el caso de un amigo. Quería que le ayudara a mover su crédito hipotecario a otro banco. Había tenido una dificultad financiera el año pasado y sentía que su banco “no lo había cuidado”. Se había retrasado en unas cuotas, le habían cobrado intereses de mora y lo habían reportado al buró.

—Me temo que el banco hizo lo correcto —le dije —. Es su obligación por ley reportar el estado de todos los créditos, incluso los que no tienen problemas de pago. Pero, claro, aparecerá la cartera donde se evidencia las moras. Por el monto de tu crédito estarás reportado por cuatro años.

De todas maneras, revisamos su caso. No tenía muchas ilusiones de poder hacer una subrogación de hipoteca. Pero aprendí que aún el problema más difícil puede tener solución.

Requisito 1: Historia financiera

Uno de los factores más críticos para obtener la aprobación de un traspaso de hipoteca es la historia financiera. El comportamiento del cliente con sus productos financieros (tarjetas de crédito, cuentas bancarias, créditos con empresas y comercio, etc.) indica qué tan arriesgado es para un banco prestarle. ¿Recuperará fácilmente el crédito? ¿Implicará abogados para cobrar el dinero? O, por el contrario, ¿pagará cumplidamente sus obligaciones? De acuerdo con sus políticas, calificará al cliente. Y, es casi seguro, que si está reportado actualmente al buró no pueda aprobar una subrogación. La razón es simple: si antes de desembolsar el dinero ya tiene conocimiento de la dificultad del negocio, tendrá que provisionar en sus estados financieros el mismo valor. Es una mala estrategia.

En México existen dos empresas de carácter privado, –Buró de Crédito y Círculo de Crédito- que suministran la información sobre el estado financiero de las personas y empresas. La toman de los reportes que las entidades vigiladas deben entregar el Banco de México. Tú puedes acceder gratis a un reporte cada año. Muchas empresas las consultan antes de aprobar tu solicitud. Las empresas celulares, televisión por cable, instituciones educativas, etc. ¿Estás reportado? De acuerdo con el valor de la deuda, permanecerás reportado. Lo mejor es que pase el chaparrón. Limpiar tu historia, cuidar los gastos y sanear las obligaciones. Es el mejor negocio porque podrás acceder a rebajas en tus cuentas, como la del pago mensual de la hipoteca.

Requisito 2: Historia personal

Otro aspecto que genera puntaje es tu historia personal. Se refiere a tu trabajo, ingresos, gastos, obligaciones. Durante la vigencia de tu crédito pueden ocurrir cambios importantes en tu vida: casarte, cambiar de trabajo, comprar muebles o un nuevo carro a crédito. Todas estas situaciones pueden generar cambios en la calificación que recibas y, por ende, mejorar la tasa del negocio.

¿Manejas tus tarjetas con un cupo alto que casi no utilizas?

¿Tienes un cupo de crédito preaprobado que no has usado?

¿Nunca estás en sobregiro?

Ese tipo de valoraciones las hace la institución financiera. A mayor capacidad de endeudamiento, mejor tasa.

A veces pasamos por alto el tema de la edad y es bien importante en estos casos. Los bancos aprobarán negocios de personas mayores a 25 años y menores a 65. La regla es esta: al terminar de pagar la última cuota del crédito, debes ser menor de 80 años.

Otros requisitos

Para solicitar la subrogación de acreedor o la transferencia del crédito a otro banco, tendrás que presentar los mismos documentos de la primera solicitud de crédito. Cada banco tiene sus propios requisitos, pero en general serán estos:

Identificación;
Comprobante de domicilio;
Comprobante de ingresos;
Recibos de agua y luz.

Por su puesto, tendrás que entregar los documentos propios del negocio inmobiliario:

Copia de las escrituras
Recibos de impuesto predial/ certificado de no gravamen.
Avalúo
Planos
Carta saldo o adeudo (con vigencia menor a 30 días).

En México, si tú has decidido hacer una subrogación de acreedor, porque te ofrecen mejores condiciones de crédito, el banco comercial tiene la obligación de proceder al trámite y entregarte la carta saldo o adeudo, en la cual se certifica el monto de la deuda.

Una vez aprobada la solicitud, el proceso es sencillo. Con la firma de notario, se presentará a Registro Público de Propiedades la novedad del cambio de acreedor, tasa y plaza. Esta anotación es lo único que se requiere para legalizar el nuevo beneficiario de la hipoteca. (Si el traspaso es para cambiar un fondo a un banco comercial sí será necesario registrar una nueva escritura e hipoteca).

Hacer el cambio valdrá la pena. Normalmente, la consecuencia es un ahorro importante de dinero, una rebaja considerable de tus cuentas. Suficiente para viajar, estudiar, celebrar un aniversario por lo alto o comenzar una nueva inversión.

*En este caso no hubo subrogación de acreedor, pero sí una renegociación de la deuda. Por su puesto, él está feliz.