Un tip sencillo para bajar los gastos mensuales de hipoteca

¿Existe alguna posibilidad de reducir la mensualidad del crédito hipotecario? ¡Claro! Al modificar los factores que inciden se puede lograr una disminución. Bajar la tasa, aumentar el plazo, por ejemplo. O, verificar el costo de los seguros.

Siempre, al adquirir un crédito hipotecario, la institución financiera exigirá un seguro que responda por el inmueble en caso de daño o destrucción y, también, un seguro que pague al banco las mensualidads pendientes del crédito si el tomador muere. Es apenas obvio: el banco protege sus intereses, es decir, la propiedad que sirve de garantía y el valor total del préstamo. Pero, atención, ¿interesa sólo al banco?

En ocasiones, los clientes preguntan por qué tienen que pagar estos seguros. Los cuestiono:

-Si pasara algo, ¿qué preferirías? Si, en un incendio se viera afectada la casa que estás pagando, tendrías que pagar el arreglo y ¡continuar pagando la mensualidad! Si tú faltaras, ¡tu familia tendría que seguir pagando el crédito! El mejor pronóstico es que no pase nada, pero, nunca se sabe, así que, por favor, paga un seguro de tranquilidad.

Seguro de librtad de gravamen

Cuando el papá de un amigo murió, la madre, muy confundida por tanto acontecimiento, no sabía si llorar o celebrar. Acababa de recibir la notificación del banco de que el seguro había cancelado la deuda pendiente sobre la casa. Faltaban 120 mensualidades.

El seguro de libertad de gravamen define quién se hará cargo de la deuda en caso de que el tomador o los tomadores del crédito mueran o sufran una invalidez total, permanente y definitiva por enfermedad o accidente. Es claro: evita que la familia herede el crédito y, más bien, herede el bien sin la deuda. Para activarlo se requiere que ocurra el riesgo y que las mensualidades estén al día. Cada banco tiene sus requerimientos.

Este seguro puede tomarse por un valor fijo, el del monto inicial. Por ejemplo, la propiedad tuvo un costo de $1,000,000 pesos MX y se debe la mitad. Si ocurre algo, el seguro le pagará al banco $500,000 pesos MX y a los herederos el saldo. También, puede ser que se fije un valor variable, pues es claro que el monto asegurado irá bajando en la medida en que se pague la deuda.

El cliente podrá optar por una póliza simple, que cubra a cada tomador por separado, o mancomunada. Esta última figura es mi preferida: una pareja toma el crédito y se asegura así: si a alguno de los dos le pasa algo, el otro quedará liberado, pues el banco recibiría el pago de la deuda. Es un buen regalo de amor.

Cada entidad financiera establece criterios sobre las condiciones de los seguros.

Seguro de inmueble

Hace unos tres años un edificio de 80 unidades de vivienda sufrió un problema estructural grave. Desde entonces le hago seguimiento a la noticia. Solo tres propietarios tenían seguro todo riesgo (seguro de inmueble) incluido en el crédito hipotecario. A la semana siguiente, recibieron en sus cuentas bancarias el desembolso por el valor de sus depas. Se liberaron de la deuda, pudieron comprar una nueva casa y reorganizaron sus vidas. El resto, continúa en pleito con la constructora.

Esas cosas pasan, desafortunadamente.

El seguro de inmueble protege el patrimonio del cliente. Si ocurre un incendio, inundación, daños parciales o totales, la aseguradora responde para que la propiedad pueda ser reparada o para destinar el dinero al pago de la deuda. Decimos que es lógico que el banco lo exija para proteger el bien que sirve como garantía hipotecaria, pero, en honor a la verdad, a quien más beneficia es al tomador. ¿Quién quisiera pagar una deuda de un bien que se destruyó?

Reducir los gastos de hipoteca

Ahora bien, una cosa es bajar el impacto del riesgo tomando un seguro y otra rebajar los gastos de hipoteca mensuales. El cliente tiene dos alternativas: cotizarlos seguros con su broker o tomarlos con la entidad financiera que hará el préstamo.

En el primero de los casos, el cliente toma por su cuenta el seguro y luego los endosa a su crédito hipotecario. Las pólizas deben cumplir con los requisitos exigidos por el banco. La premisa es salvaguardar el bien al cien por ciento y asegurar el pago del saldo de la deuda. La póliza debe endosarse a favor del banco, mientras sirva de garantía a la hipoteca. El banco podrá realizar un cobro por estudiar las pólizas y verificar que cubran todos los riesgos esperados.

También, el cliente puede tomar la decisión de pedirle al banco que se haga cargo de la póliza, servicio por el cual el banco ganará también un porcentaje. El valor se verá reflejado en la mensualidad.

El valor de estos seguros cambia de aseguradora a aseguradora. Por eso es importante cotizar. El precio cambia según la compañía de seguros que tenga convenio con la institución financiera, la situación del mercado de seguros o la evaluación que hagan de los riesgos. En los casos que he asesorado, muchas veces el cliente ha preferido adquirir la póliza con el broker para rebajar sus cuentas; en otras, acepta la oferta del banco. Así de simple. Es probable que todavía estés a tiempo de hacer algún cambio.

Adicionalmente, puedes considerar traspasar tu actual crédito hipotecario a un nuevo banco con una mejor tasa. Así podrías reducir tu mensualidad y/o reducir el plazo del crédito. 

¿List@ para rebajar tus mensualidades?