Aprende sobre Compra de Deuda Hipotecaria

¿Qué es el traspaso de una hipoteca?

Tú puedes mover, traspasar, transferir, subrogar, el crédito hipotecario con el cual estás pagando tu vivienda. ¿Para qué? Para buscar la mejor tasa de interés y rebajar tus cuentas.

Hace poco, un cliente adquirió un nuevo departamento con un crédito hipotecario. Estaba feliz. Hacía mucho tiempo quería irse a vivir a Mérida (no solo por las playas y la comida, sino para comenzar un emprendimiento genial para turistas). Había hecho un buen negocio. Con algo de curiosidad y mucho de picardía, le pregunté:

—¿Te explicaron que tu crédito es portable?

Me miró como si le estuviera hablando de una fórmula financiera complicada. Me reí. Tuve que explicarle:

—La “portabilidad” es una característica de tu crédito hipotecario. Durante la vigencia del negocio, podrás llevar tu crédito de un banco a otro.

— ¿Para qué voy a hacer eso? —me preguntó con cara de no querer tomar jamás esa decisión.

—Para no perder dinero, claro —le contesté y pude ver en sus ojos que tendría que explicarle todo lo que sé sobre subrogación de hipotecas.

Qué es una subrogación o traspaso de hipoteca:

Muchas personas creen que, al cerrar el negocio de la compra de su vivienda, los términos del negocio son inmodificables. No es cierto. Se pueden hacer cambios. Se puede subrogar, de acuerdo con el término técnico. En México, en el año 2014, se aprobó la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, que organizó estos procesos.

La subrogación de una hipoteca es un negocio jurídico. Se pueden sustituir, delegar, reemplazar, los derechos y obligaciones. Funciona así de simple. Mi amigo, por ejemplo, tomó un crédito a 15 años. Un largo plazo. En 15 o 20 años pueden pasar muchas cosas y una de ellas es que las tasas de interés bajen. Pues bien, si las tasas bajan, ¿crees que a él le gustaría aprovechar esa condición del mercado y pagar menos por su crédito? Me parece que tú también lo harías.  Tú buscarías “subrogar el acreedor”, es decir, cambiar de banco para mejorar las condiciones de tu negocio.

1. ¿Cuándo solicitar un traspaso del crédito?

Esa es una buena pregunta.

Debes solicitar un traspaso de hipoteca cuando verificas que los indicadores del mercado están mejor a los que había en el momento en que firmaste la hipoteca y comenzaste a pagar tu crédito. Si te das cuenta que las tasas de interés son mas bajas que la que tienes en tu crédito es momento de actuar. Lo recomendable es cambiar el banco que te prestó el dinero por otra entidad financiera que te ofrezca un negocio más rentable. Algunas personas hablan de “mover el crédito”, “traspasar la hipoteca”. El término técnico es “subrogar el acreedor” (un abogado lo explicaría como modificar el acreedor). Esa es la forma de ahorrar en tus cuotas mensuales. ¿Para qué seguir pagando más dinero por tu crédito si puedes pagar menos?

Por ejemplo, en el 2010, la tasa de interés promedio ponderada estaban en 12.29%. En el 2018, la tasa de interés llegó a niveles de hasta 9%. Esa diferencia significa mucho dinero. Muchos clientes nos consultan sin estar muy seguros del beneficio. Se sorprenden cuando les mostramos las cifras. Rebajan sus cuentas de manera significativa.

Cuando ya has pagado la mitad o más de las cuotas totales del tu crédito es probable que el negocio no resulte tan interesante: ya has asumido gran, gran, gran parte del costo de tu crédito. En las primeras cuotas de tu crédito estás pagando más intereses que capital. Llega un momento, en que la ecuación cambia y comienzas a pagar menos intereses y más capital.

Es probable que en algunos casos debas esperar al menos un año para poder mover tu crédito a otra entidad. Cada caso debe evaluarse.

2. Cómo se mueve una hipoteca de un banco a otro:

El trámite es similar al de la solicitud del crédito hipotecario. Tendrás que llenar la misma solicitud de crédito, aportar los documentos que demuestran tu capacidad de pago, certificados laborales, entregar la copia de la escritura y aceptar el cargo por el avalúo que le harán a la propiedad.

Al solicitar una “subrogación de acreedor” estarás modificando el banco que te presta el dinero, garantizando la continuidad del negocio y respetando la hipoteca que ya fue constituida. El cambio no implicará la firma de una nueva escritura ni una nueva hipoteca. Bastará un trámite ante notario y ante Registro de la Propiedad. El costo es relativamente bajo comparado con el ahorro en las cuentas mensuales.

Esa es la parte sencilla.

La parte importante, realmente importante, es esta: resolver es si es o no pertinente hacer el cambio. Es necesario verificar si al mover o traspasar el crédito lograrás rebajar tus cuentas.

3. ¿Dónde solicitar una subrogación?

Tienes dos posibilidades: irte de banco en banco preguntando por las tasas y los diferentes productos de créditos hipotecarios que tienen. Hacer la comparación y determinar los costos para tomar la decisión. Lo recomiendo si tienes el tiempo y la disposición de esperar tus citas (que serán muchas).

La segunda posibilidad es contratar un bróker hipotecario o intermediario de créditos y traspasos hipotecarios, como RebajaTusCuentas.com. Conocer el mercado, saber qué banco y qué productos te convienen según tus condiciones actuales. Un bróker no te cobra nada, ellos reciben sus honorarios de los bancos (funciona de manera similar al negocio de los seguros).

¿Por qué hacer un traspaso de hipoteca?

Tengo la costumbre de decirle a nuestros clientes que deben ser responsables con sus créditos. No solo cuidar los pagos oportunos. Es importante entender que el negocio está vivo y hay que vigilar las variables que lo afectan.

Si tuvieras una empresa y te ofrecieran créditos seguros y más baratos para comprar maquinaria, ¿lo harías? Pagar menos por tu crédito es un gran negocio. Al bajar la tasa de interés, bajas el costo del dinero en el tiempo. Al ahorrar, por ejemplo, 10,000 pesos mensuales, durante diez años, ¿qué te gustaría hacer con ese dinero?





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