¿Es posible la compra de deuda hipotecaria en bienes futuros?
Si has comprado algún bien inmueble en proyecto, probablemente te preguntarás si es posible la compra de deuda hipotecaria en bienes futuros. Para dar respuesta a esta interrogante, solo debes seguir leyendo el presente artículo.
¿Qué es un bien futuro?
Un bien futuro es todo aquel bien que no existe al momento de efectuarse el contrato, y debido a esto, no se incluye en el patrimonio de alguna persona. Y dicha existencia futura está sujeta a la ocurrencia de algún evento específico, acordado por las partes firmantes.
Al no existir el bien físicamente es imposible que el mismo exista legalmente, por lo que los contratos de ventas de un bien futuro, resultan muy peculiares. Básicamente establecen las condiciones que deben cumplir las partes, para que el compromiso de materializar el bien futuro se logre. Y por supuesto, como se procederá en el caso que alguna de las partes incumpla su parte en dicho compromiso.
Un ejemplo clásico de un bien futuro, es el de una vivienda que es comprada en pre-ventas o en proyecto. Puedes notar que al momento de la compra, la vivienda aún no existe materialmente, pero si hay el compromiso de una de las partes en construirla, y de la otra en comprarla.
¿Es posible la compra de deuda hipotecaria en bienes futuros?
La respuesta es que, sin excepciones, resulta imposible la compra de deuda hipotecaria en bienes futuros. La razón de esto es la imposibilidad que presenta el bien futuro, para emplearse como garantía del préstamo que genera la compra de la deuda. Y esta imposibilidad se debe a que, física y legalmente, el mismo no existe, y por lo tanto, no se puede hipotecar.
Por otra parte, aún cuando una institución aceptara como garante de la compra de deuda un bien inmueble a futuro (algo que simplemente no ocurre), existirían otros impedimentos legales. Las leyes peruanas, exigen que para la compra de una deuda, el bien inmueble debe estar independizado y tener una partida registral. Y ambas condiciones solo pueden lograrse una vez el inmueble está plenamente construido.
